مشاور حقوقی املاک
رکن مادی عبارتست از اقدام شخص فضول به تصرف یا انجام عملی مادی نسبت به مال دیگری را رکن مادی معامله فضولی گویند . این رکن دارای دو حالت است :
الف ) حالت تصرف قانونی .
ب) حالت عمل مادی .
تصرف قانونی :اگر وکیل از حدود وکالت تجاوز کند یا بعد از اتمام وکالت به وکالت ادامه دهد.اعم از اینکه به اتمام وکالت عالم باشد یا جاهل ، این اقدام وکیل فضولی محسوب است ممکن است کسی بدون وکالت اقدام به تصرف در مال غیر نماید . مانند قبول هبه از واهب ویا فروش محصولات زراعی و امثالهم . بنابر این تصرفات قانونی ممکن است . اعمال اداره مال غیر باشد و گاه اعمال تصرف به مال غیر است .
عمل مادی: گاهی عمل مادی به اسم مالک و گاه بنام خود شخص فضول است . مثل اینکه فضول جهت جلوگیری از سقوط منزل دیگری اقدام به تعمیرات و اصلاحات نماید یا از خراب شدن محصول دیگری جلوگیری نماید . یا پزشکی را بر بالین بیمار بیاورد . امثال ذ لک .
فضول چنانچه اعمال مزبور را برای صاحب عمل انجام دهد ، استحقاق اجرت و حق رجوع به صاحب عمل را از حیث منافع و سود و افزایش قیمت دارد.
ملاحظه می گردد اعمال فوق عموما ً نافع است و مفید فائده لکن اگر این اعمال بنام و برای صاحب عمل صورت نپذیرد . عمل فضولی محسوب نبوده نتیجتا ً نه تنها شخص مزبور استحقاق اجرتی ندارد بلکه قانونا ً مجاز به مداخله نیز نمی باشد. بنابر این صرف حصول نفع کفایت نمی کند . بلکه لازم است
اولا :ً عمل مزبور ضروری
ثانیا ً: بنام و به مصلحت«رب العمل» بوده باشد .
که بحث راجع به این مورد در رکن معنوی خواهد بود (بهرامی، همان ص 15و16)
گفتار دوم: رکن مادی جرم انتقال مال غیر
مبحث اول: موضوع جرم
انتقال مال غیراز دو جزء تشکیل می شود ، جزء اول موضوع این جرم «مال» است . قانون 1308 به کلمه «مال» تصریح می ناید . بنابر این موضوع جرم انتقال مال غیر شامل اشیاء فاقد ارزش اقتصادی نخواهد بود . جزء دوم «تعلق به غیر» است . پس مانند سایر جرایم علیه اموال علاوه براینکه لازم است مال موضوع جرم متعلق به خود شخص نباشد (شرط سلبی):ضروری است که مال به شخص معینی اعم از حقیقی و حقوقی تعلق داشته باشد .(شرط ایجابی)
1- قانون مصوب 1308تصریح می نماید که موضوع جرم انتقال مال غیر اعم از عین و منافع است . بنابر این صرف انتقال منافع مال متعلق به غیر ،موجب تحقق این جرم می شود.
2- از رکن قانونی جرم همچنین رویه قضایی می توان استنباط نمود که موضوع این جرم هر دو دسته اموال منقول و غیرمنقول را شامل می شود (محسنی و کلانتریان،1374،ص305)
3- از آنجایی که از لحاظ رکن مادی ،عمل مرتکب در جرم انتقال مال غیر صرفا ًیک عمل حقوقی بوده که به صورت انجام معامله در عالم مادی نمایان می شود ،بنابر این علی الظاهر موضوع این جرم می تواند هر دو دسته اموال مادی و اموال غیر مادی را شامل شود ؛ با این وجود در این خصوص رویه قضایی انواع معاملات فضولی کشور در موضوع جرم انتقال مال غیر را محدود به اموال مادی نموده و آن را به سایر حقوق مالی (غیر از حق مالکیت)تسری نداده است.
ب)تعلق مال به غیر :
در صورت تعلق کل مال به غیر ،در جرم دانستن عمل مرتکب ،تردیدی وجود نخواهد داشت . به علاوه در اموال مشاعی ، انتقال سهم خود به صورت اشاعه توسط یکی از شرکا ، در شمول مقررات کیفری انتقال مال غیر قرار نمی گیرد .مع الوصف در خصوص انتقال سهم خود به صورت مفروز یا اضافه بر سهم خود ، و همچنین دیگر جرایم علیه اموال آرای متفاوتی در این زمینه از سوی محاکم عالی و تالی صادر گردیده است . (وروایی، ،همان،ص 38تا40)
مبحث دوم : عمل مرتکب
از قانون قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب 1308 ، می توان به وضوح استنباط نمود که عمل مرتکب در جرم مورد بحث عبارت است از انتقال حقوقی مال متعلق به غیر ، که این عمل در قالب یکی از معاملات موجب انتقال عین یا منفعت می گنجد ، در نتیجه بر حسب اینکه مرتکب جرم ،انتقال دهنده باشد یا انتقال گیرنده می توان از وی به عنوان معامل یا متعامل یاد کرد که بر حسب نوع معامله ممکن انواع معاملات فضولی است عناوین مختلف حقوقی نظیر بایع ، مشتری ،موجر،مستاجر ،مصالح ،متصالح ونظایر آن را به خود بگیرد .
مبحث سوم:شرایط لازم برای تحقق جرم
برای تحقق جرم انتقال مال غیر وجود سه شرط ضرروری است :
1- برابر ماده یک قانون مصوب 1308،یکی از شرایط لازم برای تحقق جرم انتقال مال غیر،این است که معامله کننده در حین انتقال مجوز قانونی لازم برای انجام معامله را نداشته باشد . بدیهی است بدین سان هر نوع معامله ای که با اختیار و مجوز قانونی از سوی مالک حقیقی مال انجام شود ؛ از دایره شمول جرم انتقال مال غیرخارج می شود .
2- در قانون دوم جوزای 1302 و قانون 1308،شرط خلاف واقع و متقلبانه بودن معامله تصریح شده است . وصف تقلبی بودن معامله از آنجا ناشی می شود که با وجود فضولی بودن آن، چنین وانمود می شود که انتقال دهنده یا مالک مال است یا اختیار قانونی برای انجام معامله و انتقال مال غیر را دارد .به عبارتی انتقال دهنده معامله را با نام خود انجام میدهد نه با نام مالک مال .
3- نظیر دیگر جرایم علیه اموال ،عدم رضایت صاحب مال و متضرر از جرم در زمان انجام معامله ، شرط لازم و ضروری برای تحقق جرم انتقال مال غیر است .
مبحث چهارم : مقيدی بودن جرم و رابطه علیت
در تقسیم بندی جرایم به جرایم مطلق و مقید ،می بایست جرم انتقال مال غیر را جرمی مقید محسوب نمود که نتیجه آن به صورت ایراد ضرر مالی به غیرجلوه گر می شود . مع الوصف در این جرم اضرار بالقوه مطرح است نه اضرار بالفعل . چرا که با مدائقه در موارد قانونی و مقایسه قانون 1302و قانون 1308 ملاحظه می شود که قانون 1308بر خلاف قانون 1302،تصرف عملی بر مال مورد انتقال را شرط تحقق جرم ندانسته ،بلکه صرف انجام معامله و انتقال حقوقی مال که منجر به اضرار بالقوه می گردد را برای تحقق جرم انتقال مال غیر کافی می داند . این نتیجه یعنی اضرار بالقوه ،مسلما ًباید ناشی از عمل مرتکب باشد تا شرط تحقق را بطه علیت از شرایط مورد نیاز برای تحقق رکن مادی جرایم مقید است ؛ تحقق یابد. (وروایی، ،همان ،ص 38تا40)
فصل سوم : رکن معنوی
گفتار اول: رکن معنوی معامله فضولی
رکن معنوی : نیت و قصد شخص فضول باید اقدام به معامله یا عمل قانونی و مادی صرفا ً برای صاحب مال و یا صاحب عل باشد. وجه تمایز تصرف و معامله فضولی با اثراء بلا سبب،فروش مال مسروقه و معامله مال غضبی و غیره در همین رکن معنوی است . زیرا در فضولی ، معامله بحساب و مصلحت صاحب مال واقع می شود . لذا اگر در معامله و عمل برای مصلحت غیر صاحب مال و عمل صورت پذیرد . فضولی محسوب نشده حتی اگر از این مداخله نفعی نیز حاصل شود . مثل اینکه شخص مال دیگری را متصرف و جهت استفاده از منافع آن در آن اصلاحات و اقداماتی کند . مانند رنگ آمیزی ، انداختن شیشه ، آسفالت پشت بام و غیره و یا مانند مستاجری که بدون اذن مالک برای استفاده بهتر از عین مستاجره اصلاحات و تعمیراتی در آن بنماید . این عمل نسبت به مالک اعتبار فضولی نخواهد داشت ، زیرا عمل مستاجر برای مصلحت خودش بوده است.گاهی مصلحت صاحب مال و عمل یا مصلحت فضول گره خورده است و امکان تفکیک نیست مانند زمانی که شریک مال مشاع آنرا بفروشد یا اجاره بدهد در اینجا نسبت به سهم شریک فضولی است ، حال آنکه مصلحت هر دو ایشان لحاظ شده است .
گفتار دوم : رکن معنوی (روان)انتقال مال غیر
جرم انتقال مال غیر جرمی است عمدی . بنابر این برای تحقق این جرم لازم است معامل یا
متعاملین در لحظۀ انجام معامله ،سوء نیت مجرمانه داشته باشند . از این رو اجزاء رکن روانی
این جرم عبارتند از :
مبحث اول :علم مرتکب
وقتی در جرایم عمدی از علم مرتکب صحبت می شود ، می توان آن را به علم حکمی و علم موضوعی تقسیم بندی نمود .
الف ) علم به حکم قانون :
در حقوق کیفری اصولا ً علم مرتکب جرم به ممنوعیت قانونی عمل ارتکابی مفروض بوده و براین اساس ادعای جهل به قنون پذیرفته نمی شود. مگر در موارد استثنایی که در این صورت نیاز به تصریح قانونی دارد .
بر این اساس می توان گفت از آنجایی که رکن قانونی جرم انتقال مال غیر چنین تصریحی وجود ندارد ؛ مطابق اصل در این جرم نیز علم به انواع معاملات فضولی حکم مقنن مفروض بوده و ادعای جهل حکمی مرتکب پذیرفته نمی شود .
ب ) علم به موضوع حکم :
علم به دو موضوع از شرایط لازم برای تحقق رکن روانی جرم انتقال مال غیر است . بنا بر این جهل به هر یک از این موضوعات نافی سوءنیت مرتکب می باشد.
1- قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر به صراحت علم متعاملین به مستحق للغیر بودن موضوع معامله را شرط تحقق جر انتقال مال غیر اعلام نموده است .بنابر این در صورت جهل هر یک از متعاملین به این موضوع ، سوءنیت مجرمانه محقق نشده و عمل ارتکابی فاقد وصف مجرمانه خواهد بود.
2- گرچه در قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر از علم معامل به نداشتن سمت برای انجام معامله (مالک نبودن و نداشتن مجوز قانونی)،به عنوان شرط لازم برای تحقق جرم یاد نشده است ؛ مع الوصف جهل به چنین موضوعی را می توان از مصادیق جهل به حکم غیر کیفری که پایه حکم کیفری قرار می گیرد ، به حساب آورد «بر طبق اصول حاکم بر رکن روانی جرم علی الاصول چنین جهلی نافی عمد و سوءنیت مرتکب در اعمال ارتکابی است.» (آزمایش، 1375) بدیهی است چنین جهلی می تواند در خصوص هر یک از متعاملین یا هر دوی آنها مطرح باشد که در صورت اثبات ، می تواند نافی سوءنیت مجرمانه و در نتیجه عدم تحقق جرم در خصوص آنها باشد .
مبحث دوم :عمد عام
با عنایت به اینکه پایه جرایم عمدی را عمد عام یا قصدانجام فعل مجرمانه تشکیل می دهد؛
بنابر اینلازمه تحقق جرم انتقال مال غیر این است که مرتکب اعم از انتقال دهنده یا منتقل الیه ،قصد انجام معمله تقلبی و انتقال مال غیر را داشته باشد . برای تحقق این شرط لازم است که انتقال دهنده آگاه باشد مال مورد انتقال متعلق به غیر است و همچنین اینکه مجوز قانونی در انجام معامله را ندارد . «در مقابلبرای فرض تحقق جرم در خصوص منتقل الیه ،وی نیز باید عالم باشد که انتقال دهند مالک نبوده» (ولیدی،1371،ص39) وهمچنین مجوز قانونی در انجام معامله و انتقال مال را ندارد .
مبحث سوم :عمد خاص
تفاوت جرم انتقال نال غیر با معامله فضولی صرف ،در این است که در معاملات فضولیصرف معامله برای صاحب مال صورت می گیرد (بهرامی،1377،ص33) اعم از اینکه معامله با نام مالک (مطابق با واقع)،یا با ام خود (تقلبی) باشد . اما درجرم انتقال مال غیر ، معامله متقلبانه برای خود معامل صورت می ذیرد . بدین سان تفاوت اصلی جرم انتقال مال غیر و معامله فضولی صرف ، قصد خاص یا قصد اضرار به غیر است (میر محمصادقی،1374،ص105)
به گونه ای که می توان گفت اساسی ترین عنصر فارق بین انتقال ما ل به نحو فضولی صرف(که موضوع مقررات حقوق مدنی است) ، با جرم انتقال مال غیر (که موضوع مقررات حقوق کیفری است)،در همین جزء از رکن روانی نهفته است .
مبحث چهارم :انگیزه
به جزء در موارد استثنایی که مقنن تصریح می کند ؛ اصولا ً انگیزه جزء اجزای تشکیل دهنده جرم محسوب نمی شود . بنابر این می توان گفت چون در جرم انتقال مال غیر چنین تصریحی وجود ندارد ؛ پس انگیزه جزء اجزای تشکیل دهنده این جرم نمی باشد .اما از حیث تاَثیردر میزان مجازات میتوان گفت که به استناد ماده 22 قانون مجازات اسلامی ، در صورت وجود انگیزه شرافتمندانه ، دادگاه می تواند مجازات تعزیری را تخفیف داده و یا تبدیل ب مجازات از نوع دیگری نماید که مناسب تر به حال متهم باد
رضا شافعی کارشناسی حقوق ورودی 1387 پیام نور سقز و در شهریور ماه سال 1390با معدل 16.08فارغ التحصیل شدم و ساکن استان کردستان شهرستان سنندج هستم ،مدت 19سال است که در آزمایشگاه بیمارستان امام خمینی سقز اشتغال داشتم اکنون در بیمارستان بعثت سنندج مشغول به خدمت هستم .
هدف از ایجاد این وبلاگ به عنوان کارشناس حقوق ارائه مطالب حقوقی بصورت ساده و قابل درک برای عموم و ارتباط بیشتر با کسانیکه علاقه مند به مباحث حقوقی هستند وافزایش سطح آگاهی حقوقی شهروندان و مخاطبان این وبلاگ میباشد .
بدیهی است که مطالب ارائه شده عمدتاَ مستند به مجموعه قوانین حقوقی وکتب اساتید حقوق میباشد
عقد غیر نافذ چیست؟
عقدغیرنافذ به معنای عام کلمه، به هر عقدی گفته میشود که دارای اثر حقوقی نباشد، اما به معنای خاص، عقدی ناقص است که قابلیت کمال دارد و با ضمیمه شدن رضای بعدی، حیات حقوقی می‌یابد.
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، عقد غیرنافذ به معنای عام کلمه، به هر عقدی گفته میشود که دارای اثر حقوقی نباشد، اما به معنای خاص، عقدی ناقص است که قابلیت کمال دارد و با ضمیمه شدن رضای بعدی، حیات حقوقی می‌یابد.
عقد غیرنافذ، عقدی موقوف است که «اجازه» به آن تحرک و نفوذ حقوقی می‌بخشد و به همین دلیل، به آن عقد موقوف نیز گفته‌اند. اکراه از مصادیق بارز در همه مواردی است که قصد انشا وجود دارد و دو اراده با هم منطبق است، اما رضا، معلول به نظر می‌رسد.
معاملات اکراهی
قانونگذار در ماده ۲۰۳ قانون مدنی بیان می‌کند: «اکراه موجب عدم نفوذ معامله است؛ اگرچه از طرف شخص خارجی غیر از متعاملین باشد.» بر این اساس، اگر عقدی دارای شرایط اکراه بود، غیرنافذ است.
در مورد معامله فضولی یا قراردادی که بدون سمت یا نمایندگی درباره مال یا کار دیگری بسته انواع معاملات فضولی میشود نیز باید گفت که این مورد هم از موارد معاملات غیرنافذ است.
به حکم قانون، معاملاتی که بدون اجازه و به صورت فضولی نسبت به مال یا کار دیگری منعقد میشود، غیرنافذ است، زیرا شخص مالک از این معامله خبر ندارد و علاوه بر آن، اجازه‌ای هم نسبت به وقوع چنین معامله‌ای نداده و به همین دلیل است که اجازه بعدی مالک، نقش مهمی در معاملات فضولی دارد که میتواند عقد را باطل یا صحیح اعلام کند.
بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی، «معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد، اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله، آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود.»
در مواردی، چهره حمایتی قانون نسبت به اشخاص وجود دارد که بعضی از شرایط لازم برای انجام یک معامله را ندارند. در این زمینه به طور خاص باید گفت: هرجا که محجور قوه تمییز دارد و از نظر روانی قادر به تصور مفاد عقد و تصمیم گرفتن است، مانند معامله سفیه و صغیر ممیز (به استثنای تملک رایگان این اشخاص که صحیح است و نیز امور غیرمالی سفیه) قانون اعمال این افراد را غیرنافذ می‌داند و نیاز به تنفیذ بعدی ولی ندارد. برخلاف دیوانه و صغیر که توانایی انجام عمل ارادی را ندارند.
در مورد تاجر ورشکسته، مواد ۴۲۳ و ۴۳۶ قانون تجارت ظهور در بطلان دارد، اما به نظر می‌رسد که اگر تقلبی در کار نباشد، معامله را باید موقوف به اجازه طلبکاران کرد.
در مواردی که عقد از نظر ساختمان داخلی کامل است، اما نفوذ آن به حقوق اشخاص ثالث صدمه می‌زند و مانعی بر سر راه خود دارد، عقد غیرنافذ است، مانند تصرفی که راهن بدون اذن مرتهن در مورد رهن می‌کند (ماده ۷۹۳ قانون مدنی) و وصیت زاید بر ثلث (ماده ۸۴۳ قانون مدنی) یا وقفی که برای اضرار به دیان است (ماده ۶۵ قانون مدنی)
در این موارد قانونگذار به دلیل حمایت از حقوق اشخاص ثالث نسبت به عقد، این عقد را غیرنافذ اعلام می‌کند، زیرا حقوق اشخاص ثالث که به موجب قانون برای آنها ایجاد شده، در معرض خطر بوده و به همین دلیل این‌گونه معاملات به حکم قانون غیرنافذ است.
فروش مال غیر چیست و چه عواقبی دارد؟
فروش مال غیر از جمله جرایم کیفری به حساب می آید که تبعات آن معمولا بیش از یک نفر را درگیر می کند.
چرا که وقتی شخصی مالی را که صاحب آن نیست به فروش می رساند هم صاحب اصلی مال و هم خریدار را متضرر می کند. در این مقاله قصد داریم تا در مورد این موضوع بیشتر صحبت کنیم به همین منظور موارد زیر را بررسی خواهیم کرد:
- تفاوت معامله فضولی با انتقال مال غیر
- جرم فروش مال غیر
- مجازات فروش مال غیر
- نحوه شکایت از کسی که مال غیر را فروخته است؟
- اگر درگیر این معضل شدم به کجا باید مراجعه کند؟
تفاوت معامله فضولی با انتقال مال غیر
به طور کلی معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخص به جای انواع معاملات فضولی فرد دیگر و یا با مال فرد دیگر اقدام به معامله می کند، بدون اینکه نماینده و یا اذن گرفته از طرف او باشد. معامله فضولی به دو صورت است که شامل: تملیکی و عهدی است. در نوع عهدی شخص از طرف شخص دیگر متعهد می شود که کاری را از جانب او برای فرد دیگر انجام دهد. در نوع تملیکی نیز شخص که در اصطلاح قانونی به آن فضول گفته می شود از طرف شخص دیگر اقدام به فروش مال می کند.
در انتقال مال غیر، شخص خود را صاحب مال معرفی کرده و اقدام به فروش مال می کند. در این معامله به دلیل مشهود بودن سوء نیت شخص، جرم کلاهبرداری برای او محرز است
معاملات فضولی جنبه حقوقی داشته در حالی که معاملات انتقال مال غیر جنبه ای کیفری دارد. این مطلب به این معنی است که در معاملات فضولی در صورتی که جنبه سوء نیت محرز شود، جنبه ی کیفری پیدا می کند.
جرم فروش مال غیر
به طور کلی این جرم به عنوان شکل خاصی از کلاهبرداری به حساب می آید و در دسته بندهای جرایم، جزء جرایم علیه اموال طبقه بندی می شود. اگر بخواهیم تعریف ساده ای از این جرم داشته باشیم ، انتقال دهنده ی مال بدون اینکه صاحب مال باشد و یا مجوز قانونی فروش آن را داشته باشد، آن را به فروش رسانده است. این جرم دارای ارکان قانونی، مالی و معنوی است که در ادامه به توضیح آن ها خواهیم پرداخت:
- رکن قانونی : رکن قانونی این جرم ترکیبی از قوانین تصویب شده در سال ۱۳۰۸و ۱۳۶۷ است که بر اساس این قوانین مصوب مجازات این جرم در دسته ی مرتکبین ارتشاء، کلاهبرداری و اختلاس قرار می گیرد.
- رکن مادی: در این جرم نیازی به اثبات وسایل کلاه برداری و یا اثبات اغفال مال باخته توسط شخص انواع معاملات فضولی کلاه بردار نیست و فقط فروش مال به غیر توسط شخص کلاهبردار و قولنامه امضاء شده کفایت می کند.
- رکن معنوی: اثبات سوء نیت و عمد بودن فروش مال غیر رکن معنوی این جرم را تشکیل می دهد. پس با این شرایط اگر فروش مال غیر به صورت سهوی انواع معاملات فضولی صورت بگیرد، مجازاتی دامن گیر شخص نخواهد شد.
مجازات فروش مال غیر
ماده ۱ قانون مجازات در ارتباط با فروش مال غیر که مصوب سال ۱۳۰۸ می باشد چنین بیان می کند که اگر فردی به صورت عمد و با علم به اینکه مالک قانونی اموال مورد نظر نیست، اقدام به فروش آن بکند، کلاهبردار محسوب می شود. جرم تعیین شده برای این فرد از ۱ تا ۷ سال زندان و پرداخت جریمه نقدی می باشد. همچنین فرد موظف به جبران رد مال به مالکش می باشد. اگر این فرد از کارکنان دولتی باشد، ارتکاب این جرم سبب انفصال دائم فرد از خدمات دولتی می شود.
نحوه شکایت از کسی که مال غیر را فروخته است؟
بهترین کار در این شرایط این است که مراحل زیر را یک به یک انجام دهیم:
- شواهد و مدارکی که نشان دهنده ی این است که ما صاحب مال هستیم را تهیه کنیم.
- شواهد و مدارکی را که مبین این است که شخص مال را به غیر انتقال داده جمع آوری کنیم.
- اگر مال غیر منقول است و به فروش رسیده است باید در دادگاهی طرح شکایت کنیم که مال در آن منطقه قرار دارد.
- در صورت منقول بودن مال باید در دادگاهی طرح شکایت کنیم که فروشنده در آن قرار دارد و درصورت مجهول المکان بودن فروشنده، شاکی می تواند در محل زندگی خود نیز طرح شکایت کند.
- پس از جمع آوری مدارک لازم باید به دفاتر قضایی مراجعه و اقدام به طرح شکایت کنیم.
اگر درگیر این معضل شدم به کجا باید مراجعه کنم؟
اگر به هر دلیلی درگیر این معضل هستید، بهترین کار مراجعه به یک وکیل ملکی خوب برای مشورت در زمینه جنبه های حقوقی می باشد. به طور کلی حضور وکیل خوب در کنار فرد شاکی مزایای زیر را می تواند داشته باشد:
- یکی از بهترین مزیت های آن این است که نیاز به حضور فرد شاکی در جلسات دادگاه نیست.
- مدت زمان پروسه ی رسیدگی و اثبات جرم کوتاهتر است.
- در حالتی فرد متخلف اقدام به فروش مال غیر کرده باشد، وکیل می تواند اموال او را توقیف کند.
- به دلیل آشنایی با جزئیات حقوقی وکیل توانایی بیشتری برای جبران زیان موکل خود دارد.
شاید بهترین مزیت وجود یک وکیل خوب اطمینان خاطر فرد شاکی از روندهای حقوقی شکایت باشد و همین موضوع سبب جلوگیری از افزایش بار روانی معضل پیش آمده باشد. امروزه افزایش اطلاعات حقوقی و مشاوره با وکیل به عنوان امری ضروری به حساب می آید. در همین راستا سایت www.misaghiran.com که زیر نظر بهترین موسسه حقوقی در اصفهان قرار دارد می تواند مشاوره های حقوقی لازم را در اختیار افراد قرار دهد.
خلاصه نکات مقاله
فروش مال غیر از جمله جرایم کیفری می باشد که علاوه بر متضرر کردن افراد سبب برهم زدن نظم و امنیت جامعه می شود. در این مورد شخص متخلف علاوه بر اینکه مرتکب جرم شده است، همچنین زیان مالی به دو طرف صاحب مال و خریدار وارد کرده است. چنین اقدامات متقلبانه ای علیه اموال و حقوق افراد دارای مجازات کیفری بوده و متخلف موظف به جبران زیان وارد شده است. با توجه به اینکه مسائل حقوقی از این دست پیچیدگی های خود را دارد، مراجعه به یک وکیل ملکی خوب می تواند تا حدود بسیار زیادی از مشکلات افراد مال باخته بکاهد.
بطلان معامله به جهت فضولی بودن؛شاهراه حفظ حقوق مالکیت
امروزه گستردگی و پیچیدگی روزافزون روابط انسانی گاه منجر به بروز اتفاقاتی در دنیای معاملات تجاری می شود.مثلا ممکن است شخصی بدون اینکه مالک ملکی باشد یا از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته باشد اقدام به فروش ملک نماید که این معامله انواع معاملات فضولی از منظر حقوقی معامله فضولی بوده و مالک اصلی در صورت عدم رضایت میتواند با ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن معامله را باطل و احقاق حق کند.
همه چیز درباره معامله فضولی
معامله فضولی چیست ؟
موارد بیشماری وجود دارد که فردی بدون اینکه مالک ملکی باشد یا انواع معاملات فضولی از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته باشد یا دست کم اذن و اجازه ی وی را کسب نموده باشد اقدام به فروش مال یا ملکی می نماید. در اصطلاح حقوقی به این اقدام معامله فضولی گفته میشود.
به محض وقوع معامله فضولی قرارداد باطل است ؟
از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است به این معنا که اثر حقوقی آن بستگی به اقدام مالک دارد ؛ چنانچه مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله رضایت خود را اعلام و معامله را تایید و یا اصطلاحا تنفیذ نماید معامله صحیح بوده و معتبر است .
اما اگر مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله ی فضولی آن را نپذیرد یااصطلاحا آن را رد نماید معامله و قرارداد باطل است.
از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است
اقدامات لازم در صورت وقوع معامله فضولی
ملکم بی اطلاع و اجازه ی من فروخته شده چه باید بکنم ؟
در صورتی که شخصی بی اذن و اجازه مالک اقدام به فروش مال غیر نماید و مالک راضی به این معامله نباشد شخص مالک بایستی در اولین فرصت با ارسال اظهار نامه رسمی به طرفین معامله ی فضولی، عدم رضایت خود را رسما ًاعلام نموده و سپس با ارائه دادخواست ،تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را از مراجع ذی صلاح پیگیری نماید .
مرجع رسیدگی کننده به دعوای معامله فضولی ملک، دادگاه محل وقوع ملک است یعنی دادگاه همان محلی که ملک در آنجا قرار دارد ضمنا در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن مالک «خواهان» و و دو طرف خریدار و فروشنده ی معامله ی فضولی «خوانده » محسوب می شوند و البته با نپذیرفتن مالک و رد معامله از سوی او قرارداد معامله فضولی خود به خود باطل شده است اما برای اینکه کار صورت قانونی داشته باشد این رد و نپذیرفتن باید رسما به تایید دادگاه رسیده و رای تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن برای آن صادر شود
اگر وکیل عزل شده اقدام به معامله ی فضولی نمود چه باید کرد ؟
در میان پرونده های حقوقی موارد بیشماری وجود دارد که در آن ها شخصی قبلا وکالت در فروش ملکی را از سوی مالک داشته اما عزل شده یا به هر دلیلی وکالت نامه ی وی باطل شده است اما شخص با سوء استفاده از همان وکالتنامه ی باطل شده اقدام به فروش مال و ملکی نموده است . در این حالت نیز معامله ی انجام شده از سوی وکیل از نوع معامله ی فضولی است و مالک پس از اطلاع از وقوع چنین معامله ای چنانچه رضایت نداشته باشد می تواند با ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن آن را رسما باطل کند.
در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده
ملکی خریده ام اما از فضولی بودن معامله خبر نداشتم حال چه باید بکنم ؟
در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده و طرف خریدار معامله ی فضولی حتی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد تا زمانی که مالک نظر قطعی خود را اعلام ننموده و معامله را رد یا تایید نکرده حق فسخ معامله را نخواهد داشت. اما اگر از این بلاتکلیفی ضرری به خریدار معامله ی فضولی وارد شود خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت .
در معامله فضولی چنانچه خریدار از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد و با ابطال معامله متضرر شود برای دریافت خسارت و البته بهایی که پرداخته باید به فروشنده مراجعه کند در این موارد به اصطلاح گفته میشود مبیع مستحق للغیر بوده است .
در فروش مبیع و مالی که متعلق به غیر است خریدار حق مطالبه وجه پرداختی و غرامات یا همان کاهش ارزش پول خود را نیز دارد اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد خسارت به وی تعلق نمی گیرد و فقط باید بهای پرداختی (ثمن معامله ) را از فروشنده مطالبه نماید
شخصی ملک مرا بدون اطلاع و اجازه ی من اجاره داده چه باید بکنم
مواردی وجود دارد که شخصی بدون اطلاع و اجازه مالک مبادرت به اجاره ی ملک می نماید که در این صورت نیز منفعت ملک مورد معامله ی فضولی قرار گرفته که دراین صورت نیز مالک حق قبول یا رد قرارداد اجاره را دارد.
و در صورت مخالفت با قرارداد صورت گرفته می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن ارائه داده و چنانچه خسارتی از این عمل به ملک یا مالک وارد شود شخص اجاره دهنده که بی اجازه اقدام کرده ضامن خواهد بود ضمن اینکه تمام عواید و خساراتی که در طول مدت اجاره فضولی حاصل شده از روز عقد قرارداد محاسبه خواهد شد.
حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.
چند نکته مهم در رابطه با بطلان معامله به جهت فضولی بودن
– چنانچه ملکی موردمعامله فضولی قرار گیرد و این معامله چندین بار و در رابطه با افراد مختلف تکرار شود و به اصطلاح مال مورد معامله فضولی چند دست بچرخد مالک حق خواهد داشت هر کدام از این معاملات فضولی متوالی را که خواست اجازه دهد بدیهی است معاملات قبلی همگی باطل و معاملات پس از اجازه نافذ خواهد بود .
– سکوت مالک را نمی توان دلیلی بر رضایت وی تلقی نمود .حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.
چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.
– چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.
– چنانچه وکیل اقدامی خارج از اختیارات خود یا اقدامی بر خلاف مصلحت موکل انجام دهد تمام این اعمال در حکم فضولی بوده و مشمول همین حکم است.
– برای رد معامله ی فضولی باید عنوان دادخواست «تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن» قید شود چرا که با رد معامله از سوی مالک معامله فضولی خود به خود باطل شده انواع معاملات فضولی فقط این امر باید به تایید دادگاه برسد.
– چنانچه پس از انجام معامله فضولی مال یا ملک تحویل خریدار شود و مالک معامله را نپذیرد خریدار متصرف ضامن تمام خسارات احتمالی وارد شده بر مال و منافع آن است حتی اگر از آنها استفاده ای نکرده باشد.
انواع معاملات فضولی
فروشگاه اینترنتی کتاب هافکو
کتابتو آنلاین انتخاب کن.
ارسال رایگان: بالاتر از 300هزار تومان
0933-220-9000
-15% تمام شده
ثبت نام خبرنامه
به 5،000+ مشترک ما بپیوندید و در جشنواره های ما کوپن تخفیف دریافت کنید.
پر تخفیف ترین فروشگاه کتاب - فروشگاه اینترنتی کتاب - فروشگاه آنلاین کتاب - خرید کتاب - دانلود کتاب - کتاب داستان - خیلی سبز - کتاب روانشناسی - خانه کتاب - سفارش اینترنتی کتاب - کانال خرید اینترنتی کتاب - فروشگاه کتاب دانشگاهی - فروشگاه کتاب کمک درسی - بزرگترین فروشگاه اینترنتی کتاب در ایران - بزرگترین فروشگاه آنلاین کتاب کشور - معرفی کتاب - خرید اینترنتی کتاب با تخفیف ویژه - ارسال رایگان کتاب - کتابفروشی آنلاین کتاب - کتاب های کم یاب و نایاب - خرید کتاب تلفنی - خرید اینترنتی کتاب های عمومی و تخصصی - کودک و نوجوان - کتاب‌های زبان اصلی - کتاب‌های فلسفه - کتاب‌های روانشانسی - کتاب‌های سیاسی - کتاب‌های رمان - بزرگترین و کامل ترین بانک کتاب در ایران - مدرن ترین فروشگاه کتاب - خرید کتاب به صورت اینترنتی و با ارسال رایگان - کتاب زبان - کتاب آموزش زبان - کتابفروشی آنلاین - خرید کتاب زبان انگلیسی - کتاب آنلاین رایگان
دیدگاه شما