اصول بنیادی در معاملات

تحلیل شاخص کل بورس

دوره عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس

بازارهای مالی جایگاه مهم و جذابی برای کسب درآمد و تولید ثروت محسوب می شوند. فعالیت در آنها از قید و بند زمان و قوانین دست و پاگیر معاملاتی رها شده و به سبب ایجاد موقعیت های مناسب کسب درآمد، افراد بسیاری را به خود جذب نموده است. انجام معامله و سرمایه گذاری نه فقط بر روی اشیاء و اموال قابل لمس، بلکه بر روی مالکیت زمانی و ارزش آتی مواردی مانند ارز، سهام شرکت ها و اوراق بهادار انجام پذیر است. در این میان تکنولوژی اینترنت، محدودیت ها را از بین برده و انجام معامله در تمامی بازارهای مالی را برای تمامی علاقه مندان میسر ساخته است. بازارهای مالی زبان خاص خود را دارد. زبانی که شاید بیشتر از اقتصاد به روان شناسی شبیه است.
دوره عملیاتی تحلیل بنیادی دومین دوره از مجموعه دوره های پنج گانه بازارهای مالی (با تاکید بر بازار سهام) می باشد که در پایان دوره فراگیران توانایی های تحلیل گری در حوزه سهام، مطالعه و تحلیل گزارشات مالی در بازارهای مالی، تشخیص فرصت های خرید و فروش سهام مناسب را خواهند داشت.

هدف دوره عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس :

انجام عملیات در بازار سهام ایران و همچنین انتقال مفاهیم بنیادی لازم برای انجام معامله گری کاربردی

محتوای دوره اصول بنیادی در معاملات عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس :

• کلیات بازار اوراق بهادار
• اصول تحلیل گری و انواع تحلیل در بازار سهام و مفاهیم اولیه آن
• تجزیه و تحلیل وضعیت اقتصادی کشور
• تحلیل وضعیت سیاسی اقتصادی جهان
• تجزیه و تحلیل صنایع
• درک کسب و کارها و تحلیل شرکتها
• شناخت صورتهای مالی و کارکرد هریک از صورت ها
• تحلیل نسبت های مالی و تعیین ارزش سهام
• شیوه های ارزش گذاری سهام
• انواع ارزش های رایج مالی و تفاوت آن با قیمت
• ریسک و انواع آن و نقش آن در کسب بازده
• بررسی نظریه بازار کارا و نقش آن در ارزش گذاری
• ارزش گذاری پروژه ها و شرکتهای فعال در بازار های اولیه و ثانویه
• بررسی و انتخاب شرکت های مناسب جهت سرمایه گذاری

استاد دوره:

مهندس حسین جعفری

• عضو هیات علمی موسسه علوم و فنون تهران
• تحلیلگر و معامله گر حرفه ای در بورس اوراق بهادار

گواهینامه دوره عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس :

ارائه گواهی نامه معتبر از موسسه آموزش عالی آزاد علوم و فنون تهران مورد تأیید وزارت علوم، تحقیقات و فناوری

هزینه دوره عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس :

شهریه شرکت در کلاس حضوری : ۲.۴۴۸.۰۰۰ تومان

و شهریه شرکت در کلاس آنلاین (مجازی) : ۲.۳۰۴.۰۰۰ تومان می باشد.

پیش نیاز دوره عملیاتی تحلیل بنیادی در بورس :

تاکید می شود در صورت عدم گذراندن پیش نیاز دوره در این موسسه، ثبت نام شما منتفی است و مبلغ پرداختی بازگردانده می شود.

تاریخ و زمان برگزاری دوره:

۶ جلسه (پنج شنبه ها از ساعت ۰۹:۰۰ الی ۱۳:۰۰) شروع از ۳ شهریور ماه ۱۴۰۱

دانشجویان گرامی توجه بفرمایید:

این کلاس دو منظوره برگزار می گردد. بدین معنی که همزمان با اجرای کلاس حضوری، دانشجویان کلاس آنلاین هم از کلاس بهره مند می شوند. این پروسه با کمک گرفتن از تخته کلاسی خاص و دوربین مخصوص که کلاس را به صورت واید نشان می دهد، انجام می شود.
با امکانات جدید، استاد مربوطه همزمان با هر دو گروه دانشجویان ارتباط دارد.
با توجه به حق انتخاب دانشجویان، در هنگام ثبت نام حتما به دکمه انتخاب نوع کلاس دقت بفرمایید.

استراتژی بخر و نگه دار در بازار بورس

اساساً برای پول درآوردن در بازار سهام دو راه وجود دارد: راه سریع و ریسکی و یا راه امن و ثابت. درحالی‌که معامله گران به الگوی اول علاقه بسیاری دارند، اما بیشتر سرمایه گذاران روش دوم را برمی‌گزینند. این سرمایه گذاران با استفاده از استراتژی بخر و نگه دار و با مجهز شدن به سلاح «خرید ارزان، فروش گران» به دنبال سهام شرکت‌هایی هستند که کمتر از ارزش واقعی، ارزش گذاری شده و خرید آن‌ها با این قصد انجام می‌شود که سهام خود را برای ماه‌ها نگه دارند.

اصول بنیادی یک شرکت و مدیریت مطمئن برای آن‌ها جایگزین همه آشوب‌ها و بالا و پایین‌هایی می‌شود که در بازار وجود دارد و افزایش قیمت ها در بلندمدت پاداش صبوری آن‌ها را خواهد داد. بالاخره چه کسی دوست ندارد صاحب سهام بزرگ‌ترین بانک کشور به قیمت ۹۰ تومان به ازای هر سهم یا بهترین شرکتهای داروسازی با ۱۰۰ تومان باشد؟ اگر شما یک سرمایه گذار بخر و نگه دار آینده‌نگر هستید، پس مطالبی را که در ادامه می‌آید مطالعه کنید و مزایا و معایب این استراتژی محبوب و به‌شدت کارآمد را دریابید.

مزایای استراتژی بخر و نگه دار:

مزایای این استراتژی به شرح زیر است.

۱. استراتژی بخر و نگه دار جواب می‌دهد.

چندین و چند بار ثابت شده که این استراتژی سودهای زیادی با خود به همراه دارد. در بورس ما مطالعاتی انجام شده که نشان می‌دهد سرمایه گذاران بلندمدت بازدهی بهتری نسبت به معامله گران داشته‌اند. همین‌طور لیست افرادی که از استراتژی بخر و نگه دار استفاده می‌کنند، فهرست بزرگ‌ترین سرمایه گذاران شگفت انگیز تاریخ است. شاید بعضی از این نام‌ها ممکن است به گوشتان آشنا بیایند: وارن بافت، جان باگل، جان تمپلتون، پیتر لینچ، کارل ایکال و البته مشاور و معلم وارن بافت و پدر سرمایه گذاری ارزشی: بنجامین گراهام.

خب… شاید مهارت گزینش سهام شما به‌خوبی غول‌های سرمایه گذاری که در بالا اشاره شد نباشد. این کاملاً درست است. برای سادگی کار، پول خود را در صندوق‌هایی که در شاخص سرمایه گذاری کرده‌اند، قرار دهید و برای دو سه سال آن را فراموش کنید. بر اساس مطالعات این احتمال وجود دارد که شما از بسیاری از معامله گران فعال با سرمایه بزرگ در بازار بهتر عمل کنید، بدون اینکه مجبور باشید پولی را که به‌سختی به دست آورده‌اید، صرف هزینه های سنگین مدیریتی و همین‌طور کارمزد خریدوفروش سهام کنید.

۲. استراتژی بخر و نگه دار سردرد کمتری می‌آورد.

آیا نمودار سهام برای شما به‌اندازه زبان چینی بیگانه است؟ آیا با شنیدن عبارت «هد اند شولدرز» بلافاصله به یاد شامپو می‌افتید؟ نمی‌توانید فرق بین میانگین متحرک و شاخص قدرت نسبی (RSI) را متوجه شوید؟

خب… پس تحلیل تکنیکال شما ممکن است به کمی تمرین نیاز داشته باشد، یا شما هم مثل عده زیادی از سرمایه گذاران هستید که اعتقادی به تأثیر این نوع تحلیل ها ندارید. اساتید دانشگاهی و سرمایه گذاران موفق هم سالهاست همین عقیده را دارند و به استدلال غلط «زمان‌بندی» بازار اشاره کرده‌اند و آمار نیز هم‌رأی آن‌هاست.

مطالعات نشان داده است که بازارها به شکل شگفت‌انگیزی تصادفی و ساخته‌شده از ناهنجاری‌ها هستند و همان‌طور که در یک تحقیق برنده جایزه نوبل توسط ویلیام شارپ در سال ۱۹۷۵ به نام «سودهای احتمالی از زمان‌بندی بازار» بیان شده است، یک تحلیلگر تکنیکال برای اینکه بتواند عملکرد بهتری نسبت به شاخص داشته باشد، باید نتایج را در ۷۴% موارد به‌طور کاملاً دقیق پیش‌بینی کند.

به‌بیان‌دیگر، بهتر است کندن موها را به معامله گران و تحلیلگران تکنیکال واگذار کنید. درست مثل خرید یک خانه، طرفداران استراتژی بخر و نگه دار به ویژگی‌های کلی بازار، دارایی و احتمال رشد آینده سهام نگاه می‌کنند و اجازه می‌دهند تا سرمایه گذاری آن‌ها کار خودش را بکند و مجبور نیستند تا نگران تلاش برای یافتن ورودی‌ها و خروجی‌های “کامل”، یا چک کردن قیمت ها به‌صورت پیوسته باشند.

۳. استراتژی بخر و نگه دار بر اساس حقایق بنا شده است.

استراتژی بخر و نگه دار و سرمایه گذاری به‌طور کل چیزی است که در دانشگاه‌ها و دوره‌های مختلف مدیریت مالی و سرمایه گذاری آموزش داده می‌شود، چون این استراتژی به‌طورکلی بر مبنای تحلیل بنیادی انجام می‌شود. برخلاف تحلیل تکنیکال، تحلیل بنیادی فضای بسیار کمی برای حدس و گمان دارد: ترازنامه، صورت سود و زیان و صورت جریان وجوه نقد همه ثابت بوده و جایی برای ذهنیت فردی باقی نمی‌گذارند. البته، پیش‌بینی رشد، مثلاً از طریق مدل جریانات نقدی تنزیل شده درجه بالایی از ذهنیت را در خود جای داده است، ولی مقایسه و تحلیل شرکت‌ها از طریق نسبت قیمت به درآمد (P/E) یا مضرب‌های EBITDA، اجازه ورود تصورات را نداده و این‌ها عوامل اساسی برای یافتن سهام با ارزش خوب برای بلندمدت هستند.

۴. برای پس انداز عالی هستند.

آخرین مزیت ولی نه کم‌اهمیت‌ترین آن‌ها همین است. استراتژی بخر و نگه دار برای سودهای سرمایه ای بلندمدت عالی هستند. هر سرمایه گذاری که سهامش را برای مدت طولانی‌تری نگه می‌دارد و نمی‌فروشد، کارمزد خریدوفروش کمتری پرداخت می‌کند و از این بابت سودش بیشتر است. همین‌طور سایر هزینه های او از قبیل هزینه ها جستجو و تحلیل نیز کاهش می‌یابد.

معایب استراتژی بخر و نگه دار:

معایب این استراتژی عبارت‌اند از:

۱) شما و ذهنتان را به خودش وصله می‌کند.

بزرگ‌ترین عیب این استراتژی، هزینه فرصت بالایی است که با خود به همراه دارد. خرید و نگه داری چیزی به این معنی است که شما برای یک دوره طولانی به آن دارایی وصل می‌شوید. به همین خاطر اگر از این استراتژی استفاده می‌کنید باید برای خود قوانینی داشته باشید تا دنبال سایر فرصت‌های سرمایه گذاری در طول این دوره نروید. این کار در عمل بسیار مشکل است، به‌ویژه اگر شما سهام کندی را خریده باشید، درحالی‌که سهام سایر شرکتها با سرعت بالایی رشد داشته‌اند.

۲) زمان به شما پاداش نمی‌دهد.

چون شما دارایی را برای مدت ۱۰ سال نگه‌داشته‌اید به این معنی نیست که شایسته دریافت پاداش بزرگی برای زمان و دارایی سرمایه گذاری شده خود هستید. ممکن است سهامی که شما ده سال برای آن زمان گذاشته‌اید در پایان سود چندانی عاید شما نکند، اما به خاطر بسپارید که هزینه های فرصت مربوط به یک انتخاب ضعیف می‌تواند از طریق متنوع سازی سرمایه گذاری یا خرید و نگه‌داشتن یک صندوق سرمایه گذاری در شاخص کاهش یابد. ولی برای مورد اولی (متنوع سازی)، عملکرد یک پرتفوی بر اساس چند سهام در حال رشد می‌تواند به‌وسیله سهام کند پایین کشیده شود. به‌علاوه، چیزی نیست که بتواند جلوی سرمایه گذار را از انتخاب و نگه‌داری پرتفوی‌ای پر از سهام شرکت‌های ضعیف بگیرد.

۳) سقوط‌های بزرگ.

درنهایت، فقط چون یک سهام یا یک صندوق سرمایه گذاری در شاخص به مدت چند سال نگه‌داری شده است، به این معنی نیست که مصون از خطا و لغزش است. همین‌طور بحران‌ها گاه‌گداری اتفاق می‌افتند. در صورت اصلاح بازار و قیمت ها که به یک بازار دارای رکود طولانی منجر می‌شود، سبد سهامی که از استراتژی بخر و نگه دار بهره می‌جوید ممکن است بیشتر سودهای خود را از دست بدهد. در این شرایط، سرمایه گذاران ممکن است به‌شدت به دارایی های خود بچسبند و به امید تغییر حال بازار، سهام بیشتری با قیمت کمتر بخرند.

اما تاریخ نشان داده که هیچ تضمینی برای بازگشت قیمت ها به قیمت‌های سابق نیست.

نتیجه‌گیری

استراتژی بخر و نگه دار به‌عنوان یکی از محبوب‌ترین و اثبات‌شده‌ترین روش‌های سرمایه گذاری در بازار سهام کل دنیا است. افرادی که این استراتژی را به کار می‌برند اغلب لازم نیست تا نگران زمان‌بندی بازار یا مبنا قرار دادن تصمیماتشان بر الگوهای و تحلیل‌های ذهنی باشد؛ اما بخر و نگه دار هزینه فرصت زمان و پول زیادی با خود به همراه دارد و سرمایه گذاران باید محتاطانه عمل کنند تا در برابر سقوط‌های بازار خود را محافظت نموده و بدانند که ضررهایشان را کاهش داده و سود کنند.

دوره اموزش تحلیل بنیادی

برگزاری دوره اموزش تحلیل بنیادی بصورت آکادمیک و ترمیک توسط مرکز آموزش عالی سهامیر در کشور ، دوره اموزش تحلیل بنیادی هم اکنون به صورت برگزاری کلاس های حضوری یا آنلاین در دسترس عموم عبلقه مندان به این حوزه است ، همچنین دوره اموزش تحلیل بنیادی برای متقاضیانی که خارج از استان تهران هستند بصورت فشرده ظرف مدت 7 روز برگزار میشود . در دسترس عموم علاقه مندان به این حوزه قرار گرفته است .

• sahamir_ac
• ژوئن 5, 2020
• 139 دیدگاه ها
• [kkstarratings]

2 دهه تجربه

دپارتمان آموزش و توسعه علوم سرمایه گذاری

رشته های منعطف

پوشش بیش از 130 رشته تخصصی مالی

رتبه 1 آموزش حرفه ای

کسب رتبه برتر آموزش از موسسه PPQ

آموزش آکادمیک

برگزاری دوره های آموزش آکادمیک و ترمیک

فهرست مطالب

تحلیل بنیادی

آموزش آکادمیک

آموزش کوتاه مدت

آموزش خصوصی

آموزش عمومی

دوره آموزش تخصصی تحلیل بنیادی

آموزش انحصار EX

سطح دانشپذیران EX

استاندارد NOD

- دوره آموزش تخصصی تحلیل بنیادی :

اموزش تحلیل بنیادی در بازار بورس و اوراق بهادار تاثیر بسزایی در پیش بینی رفتار یک سهم در دوره های میان مدت و بلند مدت دارد ، با کمک تحلیل بنیادی میتوان با آنالیز دقیق اطلاعات اساسی همچون اطلاعات مالی شرکت ها ، اقتصاد کشور ، تغییرات نرخ ارز ، قانون گذاری های اساسی کشوری و … به رفتار سهام در آینده پی برد یا به عبارتی بواسطه اموزش تحلیل بنیادی میتوان وضعیت ضرر و یا سود یک سهام را در آینده مشخص میکند .

دوره اموزش جامع تحلیل بنیادی بورس حاصل 30 سال تجربه و فعالیت مدیران و متخصصان سازمان سهامیر در بازار بورس ایران و جهان میباشد، کلیه ی مباحث و سرفصل های اموزشی این دوره مطابق با استانداردهای اصول بنیادی در معاملات جهانی و QT اروپا برنامه ریزی و تدوین شده بطوریکه دوره آموزش جامع تحلیل بنیادی بورس را میتوان بعنوان یکی از بهترین دوره های حرفه ای آموزشی برای افرادی که قصد فعالیت حرفه ای در بازار بورس ایران و جهان را دارند دانست.

کلیه متقاضیان و دانشپذیران بمنظور شرکت در دوره اموزشی تحلیل بنیادی میتوانند از طریق همین سامانه نسبت به ثبت نام و رزرو کلاس اقدام نمایند.

پیش بینی بورس فردا ۲۱ شهریور ۱۴۰۱

فردای اقتصاد: برای پیش بینی بورس فردا باید ببینیم چه اتفاقاتی در بورس امروز رخ داد و چه اتفاقاتی در بورس فردا تاثیرگذار خواهد بود و سپس با توجه به مجموع این اتفاقات ببینیم چه چیزی در انتظار بورس فردا است. پیش بینی بورس فردا ۲۳ شهریور ۱۴۰۱
بورس امروز بار دیگر به روند نزولی خود ادامه داد و اگرچه شدت کمتری نسبت به روز گذشته داشت اما قرمز، رنگ غالب نقشه سهام بود. در این روز شاخص کل بورس با کاهش ۰.۴۸ درصدی مواجه شد و نماگر هم‌وزن نیز با ثبت بازدهی منفی ۰.۶۳ درصدی شرایط سخت‌تری را برای سهام کوچکتر بازار رقم زد. ارزش معاملات نیز در ادامه رکوردهای ضعیف خود، طی روز جاری عدد ۲۶۳۸ میلیارد تومان را به ثبت رساند و از سمتی نیز شاهد خروج ۲۵۰ میلیارد تومانی کدهای حقیقی از چرخه معاملات بودیم. با شروع هفته جدید بازار سرمایه به نظر می‌رسد که ریزش‌ها شدت گرفته است و اکنون فروشندگان به طور واضح‌تری دست برتر را در معاملات روزانه دارند. افزایش حواشی و چالش‌ها در مسیر مذاکرات هسته‌ای، نگاه مبهم صنایع و سهام بزرگ به بازارهای جهانی، سخت شدن شرایط تکنیکالی نماگرهای اصلی و. از اصلی‌ترین دلایل این موضوع هستند که هرکدام به نوعی، روزها را یکی از پس دیگری به کام بورسی‌ها تلخ کرده است.

نگاه‌ها به جلسه شورای حکام

با وجود اینکه طی بیش از یک ماه گذشته بارها در گزارش‌های مختلف درباره تاثیر مخرب فرسایشی شدن مذاکرات هسته‌ای صحبت کرده‌ایم اما باید قبول کرد که این روزها اصلی‌ترین نقش را در جهت‌دهی به بورس تهران بازی می‌کند. این موضوع که پس از کم‌رنگ شدن امیدها به احیای برجام ضربه سنگینی را به روند بازار سرمایه وارد کرده بود، اکنون با چالش جدیدی نیز همراه شده است.

یکی از مسائلی که بسیار به آن تاکید می‌شد و احتمال تعجیل در دستیابی به توافق هسته‌ای را افزایش داده بود، احیای برجام تا قبل از رسیدن به نشست شورای حکام بود که به دلیل صدور قطعنامه در دور قبلی، اهیمت بسیار بالایی داشت. اکنون اما در روز آینده نشست بعدی این شورا در حالی برگزار می‌شود که نه تنها توافقی حاصل نشده است بلکه گزارش سازمان بین‌المللی انرژی اتمی نیز شرایط خوبی را مخابره نمی‌کرد.

به همین دلیل شرایط برای احیای برجام سخت‌تر از قبل خواهد شد و تمامی نگاه‌ها به نشست فردا و خبرهایی که از آن منتشر می‌شود دوخته شده است. برخی عنوان می‌کند که طرف‌های غربی بار دیگر به صدور یک قطعنامه با ماهیت «تذکر» بسنده می‌کنند تا راه برای توافق باز بماند اما برخی نیز سناریوهای بدبینانه‌تری را عنوان می‌کنند. از همین رو به نظر می‌رسد که معاملات بورس تهران در روز آینده نیز متاثر از این اتفاق باشد و روند کم‌رمق نزولی ادامه یابد.

واگرایی دلار و بورس نیز در روزهای گذشته دقیقا ریشه در این موضوع دارد به طوری که دلار در حال افزایش است و بازار سهام در حال کاهش. اتفاقی که تا کمی قبل‌تر، به دلیل نگاه تورم‌دوستی که بورس داشت، کمتر اتفاق می‌افتاد اما اکنون امید بازار سرمایه نسبت به یک صعود بنیادی کم‌رنگ شده است و ترمیم این موضوع نیز نیاز به زمان دارد.

انتظار کامودیتی‌ها پشت در بانک‌های مرکزی

بازارهای جهانی نیز که طی چند ماه گذشته روزهای سخت زیادی را تجربه کرده بودند، روز آینده دوباره بازگشایی می‌شوند تا واکنش خود را به اتفاقات گذشته و پیش رو نمایان کنند. در این بین کامودیتی‌ها که از اهمیت بسیار بالایی برای بورس تهران برخوردار هستند نیز از این اتفاقات بسیار متاثر شدند و حالا در انتظار اقدامات بعدی بانک‌های مرکزی هستند.

روز پنجشنبه بانک مرکزی اروپا نرخ بهره را در دومین اقدام خود ۰.۷۵ درصد افزایش داد و به ۱.۲۵ درصد رساند که یک رکورد تاریخی در مقدار افزایش نرخ بهره برای حوزه یورو محسوب می‌شد. در تاریخ ۲۱ سپتامبر نیز فدرال رزرو قرار است که در نشست بعدی خود بار دیگر این نرخ را بالا ببرد و پیش‌بینی‌ها به طور قاطعی از یک افزایش ۰.۷۵ درصدی خبر می‌دهند. البته در این میان انتشار گزارش تورم ایالات متحده برای ماه آگوست نیز می‌تواند در تصمیمات بانک مرکزی این کشور بسیار تاثیرگذار باشد اما چیزی که پیداست از قاطعیت تمام و کمال بانک‌های مرکزی دنیا برای مبارزه با تورم خبر می‌دهد.

طی آخرین معاملاتی که کامودیتی‌ها در روز جمعه داشتند، نفت حدود ۹۲.۵ دلار به ازای هر بشکه، مس ۷۸۵۰ دلار، روی ۳۱۸۰ دلار و طلا نیز ۱۷۱۸ دلار قیمت خوردند. از سمت دیگر شاخص دلار نیز که با یک رکورد ۲۰ ساله به بالای ۱۱۰.۲ واحد رسیده بود، پس از افزایش نرخ بهره اروپا به زیر ۱۰۹ واحد رسید که اصلی‌ترین دلیل اندک برگشت قیمت کالاهای پایه به سمت بالا بود.

نگاهی به روند تکنیکالی شاخص بورس

در گزارش پیش‌بینی‌های روزهای گذشته نیز اشاره شد که وضعیت تکنیکالی شاخص بورس پس از شکست حمایت ۱.۴۲ میلیون واحدی کمی سخت‌تر از قبل شده و اکنون با از دست دادن حمایت مهم ۱.۴ میلیون واحدی، این وضعیت تشدید شده است.

همانطور که در تصویر زیر پیداست، در معاملات روز آینده، شاخص کل بورس اندک امیدی به حمایت نه چندان قدرتمند ۱.۳۸ میلیون واحدی دارد که می‌تواند بازار سرمایه را به واکنش وادارد اما با توجه به نکات ذکر شده در بالا، نمی‌توان وزن زیادی به آن داد. در صورت شکست این حمایت، می‌توان انتظار برگشت نماگر اصلی بازار را در محدوده ۱.۳۶ میلیون واحدی داشت که سطح ۶۱.۲ درصدی فیبوناچی به شمار می‌رود.

بنابراین با توجه به نکات گفته شده در ابعاد مختلف، پیش‌بینی می‌شود که بورس تهران در روز آینده نیز روندی نزولی را طی کند و بار دیگر شاهد ارزش معاملات پایینی باشیم.

تحلیل شاخص کل بورس

اختلاف ۴۰ درصدي قيمت آپارتمان‌‌هاي نو با فرسوده / نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات

سه شاهد از نبض بازار مسکن، «دوپینگ کلنگی‌نشینی» در پایتخت را نشان می‌دهد. وزن آپارتمان‌های فرسوده در معاملات خرید، با خیز ۶/ ۳برابری نسبت به ابتدای دهه۹۰ به ۲/ ۲۱درصد رسیده و در مقابل، واحدهای کم‌سن (نوساز) جایگاه اصلی در معاملات را از دست داده؛ به‌طوری‌که سهم آنها از ۵۹درصد سال۹۲ به زیر ۲۹درصد سقوط کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این جابه‌جایی عظیم گروه‌های سنی آپارتمان در معاملات ملک با چهار نیروی داخلی و خارجی از جمله قدرت وام خرید صورت گرفته است. تمرکز معاملات بر کلنگی‌ها، تهدیدی برای قیمت زمین است..

بازار آپارتمان‌‌های کلنگی در پایتخت از همیشه داغ‌‌تر است و به واسطه دوپینگ این گروه سنی از املاک، سهم آنها از معاملات افزایش قابل توجهی پیدا کرده است. بررسی فاصله قیمت آپارتمان‌‌های نوساز و تازه‌‌ساز با خانه‌های پیر که بیش از ۲۰ سال از عمر بنای آنها می‌‌گذرد، حکایت از صرفه خرید این واحدها برای متقاضیان مسکن دارد؛ موضوعی که اگرچه می‌تواند به نفع بازار مسکن تلقی شود، اما تهدید جدی برای وضعیت بازار زمین به شمار می‌‌آید.

به گزارش دنیای اقتصاد، روند معاملات نوسازها و سالخورده‌ها در بازار مسکن به شکلی پیش رفته که عملا طی نزدیک یک دهه، سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا حداکثر پنج سال ساخت از معاملات مسکن نصف شده و در مقابل، سهم آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا در همین مدت بیش از سه برابر شده است. بر اساس آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی که جزئیات معاملات مسکن پایتخت در مرداد ماه را تشریح کرده است، سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات ماه گذشته به کف تاریخی ۹/ ۲۸ درصد رسیده است. این در حالی است که این سهم در سال ۹۲ به‌طور میانگین ۵۹ درصد بود. همچنین داده‌های این گزارش سهم آپارتمان‌‌های ۲۰سال ساخت به بالا از معاملات مرداد را ۲/ ۲۱ درصد اعلام کرده و این در حالی است که در سال ۹۲ یعنی حدود یک دهه گذشته این سهم ۹/ ۵ درصد بوده است. این آمار به روشنی نشان می‌دهد کلنگی‌‌نشینی در پایتخت دوپینگ کرده که سهم آن با رشدی این‌‌چنین چشمگیر همراه شده و افزایش آن به نزدیک چهار برابر رسیده است.

بررسی «دنیای اقتصاد» از اختلاف قیمت آپارتمان‌‌های نوساز- که پرچمدار تعیین قیمت همه گروه‌های سنی املاک به شمار می‌آیند- و پیر در یکی از مناطق شاخص و پرمعامله و البته مقصد خریدهای طبقه متوسط در بازار مسکن پایتخت و مقایسه آن با این فاصله حاوی داده‌های مهمی است که می‌تواند مبنای تحلیل درباره علت این پدیده قرار گیرد. منطقه ۵ به عنوان منطقه کانونی پرمعامله از یک‌‌سو و مناسب بودن سطح قیمت آن برای طبقه متوسط از سوی دیگر برای بررسی انتخاب شده که سهم قابل توجهی از معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در این منطقه بین ۷۰ تا ۷۵ میلیون تومان است و این در حالی است که آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا در کانال ۴۰ میلیون تومانی قیمت‌‌گذاری می‌شوند. به این ترتیب اختلاف قیمت آپارتمان‌‌های نوساز با واحدهای مسکونی پیر در این منطقه از تهران حدود ۴۰ درصد است.

همین مقایسه درباره چند منطقه شاخص جنوب شهر نیز انجام شده که حکایت از اختلاف قیمت به مراتب کمتر میان این دو گروه سنی از املاک در بازار مسکن مناطق جنوبی تهران دارد. این فاصله در حال حاضر در جنوب شهر حدود ۲۰ درصد بوده که به مراتب از وضعیت منطقه متوسط شهر کمتر است. علت نیز به اختلاف حجم تقاضای خرید سالخورده‌ها در مناطق جنوبی و متوسط شهر باز‌می‌‌گردد. به دلیل شیفت تدریجی متقاضیان مسکن به مناطق جنوبی شهر، به‌طور کلی طی چند سال اخیر تقاضای خرید در مناطق جنوبی افزایش قابل توجهی پیدا کرده و از سوی دیگر، با توجه به افزایش تقاضای کلنگی‌‌نشینی در کل پایتخت پس از جهش اخیر قیمت مسکن، اکنون تقاضای خرید آپارتمان‌‌های سالخورده در جنوب شهر به مراتب بیشتر از تقاضای خرید نوسازها بوده و در نتیجه تقاضای بیشتر، افت قیمت آنها نسبت به واحد نوساز در این مناطق کمتر است.

این آمارها نشان می‌دهد تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کلنگی در تهران که سهمی معادل کمتر از یک‌‌دهم کل آپارتمان‌‌های معامله شده در پایتخت را در سال ۹۲ داشته است، اکنون سهمی اصول بنیادی در معاملات بسیار نزدیک به معاملات آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت دارند و این یعنی رواج یا به تعبیر بهتر دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران.

نگاهی به ابعاد این رخداد حکایت از وجود یک ظاهر و یک باطن متفاوت دارد. ظاهر ماجرا این است که پرمعامله‌‌تر شدن کلنگی‌‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی، نشانه رونق ساخت‌و‌ساز است و خریداران این قبیل خانه‌ها قصد تخریب و بازسازی دارند. اما آمار نزولی ساخت‌و‌ساز در هشت سال اخیر نشان می‌دهد چنین تحلیلی به واقعیت نزدیک نیست و سازنده‌ها با توجه به تورم بالای زمین از یک‌‌سو و رکود معاملات مسکن از سوی دیگر، انگیزه چندانی برای ورود جدی به پروژه‌های ساختمانی جدید ندارند. اما باطن روندی که در جهت افزایش معاملات آپارتمان‌‌های پیر طی شده است، حکایت از آن دارد که چهار نیروی محرک متقاضیان مسکن را به خرید آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا سوق داده است.

نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات

یکی از این نیروهای محرک، تورم عمومی و به دنبال آن تورم مسکن است که در مجموع تصویر نامطلوبی از وضعیت معیشت خانوارها و افزایش هزینه‌های خانه‌‌دار شدن آنها را اکران کرده است. وضعیت اقتصادی فعلی سبب شده میزان پس‌‌انداز خانوارها به نزدیک صفر میل کند و این در حالی است که تورم بالای مسکن از سال ۹۷ به بعد، استطاعت اصول بنیادی در معاملات خرید خانه توسط خانه اولی‌‌ها را به‌شدت کاهش داده است.

در این شرایط طبعا خانه نوساز گزینه مناسبی برای خرید به شمار نمی‌‌آید و سطح بودجه خرید مسکن به حدی پایین است که چاره‌‌ای به جز رجوع به واحدهای کلنگی نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نزدیکی ۴۲ میلیون تومان رسیده و این یعنی برای خرید یک واحد میانسال دو‌خوابه با حداقل متراژ مطلوب متقاضیان مسکن (حدود ۷۰ مترمربع) سه میلیارد تومان بودجه لازم است. طبیعی است وقتی حداقل بودجه مناسب برای خرید یک خانه غیرنوساز به این حدود رسیده، بسیاری از متقاضیان مسکن حتی فکر بررسی فایل‌‌های اصول بنیادی در معاملات نوساز را به خود راه نمی‌دهند.

دومین نیروی محرکه‌‌ای که به دوپینگ خانه‌های پیر در معاملات مسکن تهران کمک کرده، کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن است. برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز در منطقه ۵ واقع در محدوده غربی پایتخت، وام مسکن زوجین پس از کسر هزینه‌های خرید اوراق فقط قیمت پنج مترمربع آپارتمان نوساز را پوشش می‌دهد. این در حالی است که همین وام برای خرید خانه در همین منطقه، برای معامله ۱۰ مترمربع از یک واحد آپارتمان پیر با سن بنای بالای ۲۰ سال کفایت می‌کند. به این ترتیب قدرت خرید وام مسکن در منطقه متوسط شهر برای خرید آپارتمان‌‌های پیر دو برابر آپارتمان‌‌های نوساز و کم‌‌سن است. هرچند سهم ۱۰ مترمربعی وام از پوشش هزینه‌‌ خرید خانه باز هم چشمگیر نیست، اما به هر حال گروهی از خانه اولی‌‌ها هنوز می‌توانند روی این وام برای خرید خانه حساب کنند. در جنوب شهر نیز با وام مذکور می‌توان بهای خرید ۲۱ مترمربع آپارتمان ۲۰ سال ساخت به بالا را تامین کرد.

موضوع صرفه بازسازی آپارتمان قدیمی به جای خرید واحد کم‌‌سن نیز سومین نیروی محرکه‌‌ای است که متقاضیان مسکن را به سمت معامله واحدهای مسکونی پیر سوق داده است. در حال حاضر بازسازی یک واحد آپارتمان مسکونی میان‌‌متراژ با هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی میسر است. این در حالی است که اگر فردی به جای خرید واحد قدیمی و بازسازی آن، بخواهد واحد نوساز و بدون خرج تملک کند، احتمالا ناگزیر به تامین بودجه یک تا سه میلیارد تومان بیشتر از این رقم خواهد بود؛ چراکه به‌طور میانگین واحدهای نوساز بین ۲۰ تا ۴۰ درصد گران‌‌تر از واحدهای قدیمی هستند.

در نهایت رکود ساخت‌و‌ساز در سال‌های اخیر نیز آخرین محرک یا به تعبیری ستون دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران به شمار می‌‌آید؛ رکودی که در ۱۴۰۰ هشت ساله شد و در نتیجه آن میزان عرضه آپارتمان‌‌های نوساز در بازار مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است. پیش از دوره جهش اخیر، فعالان بازار مسکن ادعا می‌کردند از هر سه آپارتمان عرضه‌شده برای فروش یکی نوساز یا زیر پنج سال ساخت است. اما حالا این نسبت دستخوش تغییر بنیادی شده و نگاهی به موتورهای جست‌وجوی آگهی‌‌های ملکی نشان می‌دهد شاید مقدار آن در برخی محله‌های شهر حتی به حدود یک به ۱۰ نزدیک شده است.

طبعا در شرایط کاهش شدید عرضه آپارتمان‌‌های نوساز، حتی برای کسانی که استطاعت مالی نسبتا مناسب‌‌تری برای خرید ملک دارند، انتخاب خانه‌های چند سال ساخت یک ناگزیری است.

از طرفی بازار آپارتمان‌‌های نوساز در سال‌های اخیر کانون تقاضای ملاکی به شمار می‌‌آمد، به این معنا که چه متقاضیان خرید خانه‌های نوساز با هدف اجاره‌‌داری و چه متقاضیان خرید سرمایه‌‌ای ملک با انگیزه میان یا بلندمدت، از عرضه واحدهای خریداری‌شده به بازار فروش خودداری می‌کردند که این موضوع نیز به کاهش عرضه نوسازها دامن زد.

سهم رو به رشد میانسال‌ها از معاملات مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نه تنها آپارتمان‌‌های ۲۰ سال ساخت به بالا با افزایش قابل توجه سهم از معاملات روبه‌رو هستند، بلکه واحدهای مسکونی سالخورده با سن بنای ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت نیز افزایش سهم داشته‌‌اند. سهم این واحدها در نیمه دهه ۹۰ حدود ۱۲ درصد بوده که اکنون این سهم به ۱۷ درصد افزایش یافته است.

به این ترتیب آپارتمان‌‌های میانسال و سالخورده در تهران نیز با پنج واحد درصد افزایش سهم طی حدود شش سال روبه‌رو بوده‌‌اند. طبعا وقتی سهم نوسازها ۳۰ واحد درصد افت کرده، اما سهم آپارتمان‌‌های پیر ۱۵ واحد درصد افزایش پیدا کرده به این معنا است که بخشی از تقاضای خرید نوسازها در سال‌های اخیر روانه بازار آپارتمان‌‌های میانسال و سالخورده از گروه سنی ۶ تا ۲۰ سال ساخت شده است.

در نهایت شیفت تدریجی تقاضای خرید مسکن از گروه سنی نوساز تا پنج ساله به آپارتمان‌‌های میانسال، سالخورده و از همه مهم‌تر آپارتمان‌‌های پیر که بیشترین رشد تقاضا را داشته‌‌اند، سبب شده فاصله قیمت کلنگی‌‌ها با واحدهای نوساز در مناطق متوسط شهر نسبت به قبل از دوره دوپینگی اخیر (سال ۹۷ به بعد) افزایش پیدا کند. قبل از آخرین دوره جهش قیمت مسکن این فاصله بین ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده اما اکنون افزایش تقاضای خرید کلنگی‌‌ها توام با کاهش عرضه نوسازها تحت تاثیر رکود ساخت‌و‌ساز و احتکار خانه‌های نوساز توسط ملاکان که به رشد شدید قیمت آنها انجامیده، عملا فاصله قیمت بین کلنگی و نوساز در مناطق متوسط شهر را افزایش داده است. در واقع این وضعیت معلول افزایش تقاضای کلنگی‌‌نشینی در پایتخت است.

همچنین فاصله قیمت آپارتمان نوساز در مناطق متوسط شهر با میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران نیز از حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد قبل از جهش سال ۹۷ به ۳۰ درصد در حال حاضر رسیده است. در واقع هم فاصله نوسازها با کلنگی‌‌ها رشد کرده و هم فاصله قیمت میانگین مسکن در شهر تهران با قیمت کلنگی‌‌ها اختلاف دارد و این موضوع سبب شده تقاضای خرید واحدهای مسکونی کلنگی و پیر رفته‌رفته افزایش پیدا کند، تا جایی که اکنون بیش از یک‌‌پنجم معاملات ماهانه مسکن در تهران در این گروه سنی انجام می‌شود.

مختصات بازار مسکن در جنوب شهر

به گزارش «دنیای اقتصاد»، موضوع دیگری که پیرامون این روند قابل بررسی است، تغییر سهم معاملات مسکن در نیمه جنوبی شهر است که در فاصله قبل از جهش مسکن تاکنون (از سال ۹۷ به بعد) رو به افزایش بوده است. این سهم پیش از سال ۹۷ به‌طور متوسط ۳۰ تا ۳۵ درصد بود اما اکنون به بالاتر از ۴۰ درصد رسیده است. از طرفی میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران به‌طور معمول نصف میانگین قیمت کل معاملات شهر تهران است که همین موضوع زمینه‌‌ساز سرازیر شدن تقاضای خرید ملک به سمت جنوب شهر طی حدود چهار سال اخیر شده است.

به این ترتیب از یک‌‌سو مناسب بودن قیمت مسکن در جنوب شهر در مقایسه با قیمت میانگین شهر و از سوی دیگر فاصله ۲۰ درصدی قیمت آپارتمان‌‌های پیر و جوان در این مناطق سبب می‌شود بهترین انتخاب با توجه به استطاعت محدود متقاضیان مسکن در سال‌های پس از جهش مسکن، سالخورده‌های واقع در نیمه جنوبی شهر باشد؛ موضوعی که فعالان بازار مسکن نیز آن را تایید می‌کنند.

بازار زمین پس از رواج کلنگی‌‌نشینی

هرچند در مجموع خرید آپارتمان‌‌های سالخورده و پیر به جای واحدهای مسکونی جوان و میانسال گزینه‌‌ای است که برای خریداران مسکن مطلوبیت حداقلی را داشته و به همین خاطر تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کلنگی در پایتخت بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است، اما این موضوع می‌تواند به همان اندازه که به نفع تپش نبض بازار مسکن تمام می‌شود، به ضرر بازار زمین باشد.

در صورتی که روند رو به رشد تقاضای خرید واحدهای ۲۰ سال ساخت به بالا در ماه‌های آینده همچنان افزایش پیدا کند و با توجه به عدم ترمیم قدرت خرید مسکن به واسطه افزایش سقف وام، بهبودی در استطاعت خرید متقاضیان مسکن رخ ندهد و سرعت رشد تقاضای خرید سالخورده‌ها به مراتب بیشتر از گذشته باشد، عملا شرایط برای خروج بازار زمین از رکود مهیا نخواهد شد.

بازار زمین پس از پشت سر گذاشتن یک دوره پرتورم، در ماه‌های اخیر قدری آرام شده بود که این موضوع در صورت پایداری می‌توانست به نفع خروج تدریجی معاملات زمین از رکود به نفع بازگشت رونق به ساخت‌و‌ساز تمام شود. اما آنچه اکنون در جریان است می‌تواند در میان‌‌مدت زمینه متورم شدن دوباره بازار زمین را فراهم کند. بنابراین سیاستگذار بخش مسکن باید به نحوی نسبت به بازتنظیم سیاست‌های بخش مسکن اقدام کند که به رونق پایدار در این بازار بینجامد و این رونق صرفا ناشی از استیصال خریداران مسکن برای معامله آپارتمان‌‌های سالخورده و کلنگی نباشد.