با سلاماحتراماً به استحضار می رساند:اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ ………… شش دانگ یک باب منزل مسکونی / یک واحد آپارتمان به مساحت ……… متر مربع واقع در ………… به شماره پلاک ثبتی ………. بخش ……… را به مبلغ ……………. با شرایط تعیین شده در قرارداد خریداری نمودم. بنده بعد از مدتی اطلاع یافتم که ملک در مالکیت فرد دیگری است و مالک حاضر به تنفیذ معامله نیست. اینجانب طبق قرارداد تمامی تعهدات خود را نیز انجام داده ام و با وجود مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره …… تاریخ ……. خوانده حاضر به فسخ قرارداد نمی باشند.لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به ماده ۳۵۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.
دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت فضولی بودن
ممکن است شخصی با سند عادی اقدام به خرید ملک از شخص دیگر کند بدون این که آن شخص مالک ملک باشد یا مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد . به این معامله ، معامله فضولی گفته میشود . اگر مالک اصلی قرارداد را تأیید و تنفیذ کند قرارداد معتبر واگر آن را رد کند قرارداد باطل است . بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود مالک می تواند ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود نسبت به قرارداد پیش فروش ملک را به طرفین قرارداد اعلام کند و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید. مالک ملک خواهان دعوای بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن است و باید دعوا را به طرفیت خریدار و فروشنده ملک طرح کند. دعاوی ملکی در مرجعی رسیدگی می شود که ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است . بعد از این که مالک معامله را رد کرد آن معامله باطل است . بنابراین خواهان تنها تأیید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد. برخی نکات مهم در خصوص دعوای بطلان قرارداد حضور داشته باشد ولی سکوت کند برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح اعلام شود . معامله فضولی ممکن است نسبت به عین و یا منافع صورت گیرد. بنابراین ممکن است شخصی به صورت فضولی و بدون اجازه مالک اقدام به اجاره دادن ملکی نماید که این معامله هم در صورت رد مالک باطل است. اگر مالک متوجه انجام معامله فضولی شد ملک خود را به شخص دیگری فروخت در واقع به صورت ضمنی معامله فضولی را رد کرده است و معامله فضولی باطل خواهد بود . مالک الزامی ندارد که فورا معامله را تنفیذ یا رد کند در این صورت اگر خریدار اعلام نظر مالک ضرر ببیند می تواند معامله را فسخ نماید و حق ندارد الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را بخواهد . اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید حق اجازه یا رد معامله به وراث او می رسد . در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد مالک می تواند خریدار را به عنوان متصرف( ضامن عین و منفعت ) طرف دعوا خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن نیز به فروشنده فضولی مراجعه می نماید . اگر فروشنده با علم به این که ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد مرتکب جرم فروش مال غیر شده است . در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالتنامه تجاوز کند اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوا است . براساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ، وکیل باید در تصرفات و اقدامات معامله فضولی باطل خود مصلحت موکل را مراعات نماید. در صورت عدم رعایت غبطه به موکل از سوی وکیل اقدامات او فضولی محسوب می گردد. دادخواست باید با عنوان تأیید بطلان تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.
دیدگاه خود را بنویسید لغو پاسخ
درباره سروش نافع دادمان
موسسه حقوقی سروش نافع دادمان با همکاری تیمی قدرتمند و متعهد متشکل از حقوقدانان مجرب، وکلای پایه یک دادگستری، قضات بازنشسته، اساتید دانشگاه، کارشناسان بانک و اداره ثبت، مهندسین صنایع و فناوری اطلاعات، کارشناسان مالی، حسابداران و حسابرسان با هدف ارائه خدمات گسترده در سطح داخلی و بین المللی در تلاش است تا خدمات ذیل را در چارچوب حقوق بین الملل و قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران به هموطنان ارائه نماید.
معامله فضولی
یکی از شرایط هر معامله این است که طرفین معامله، شخصاً یا توسط نمایندگان قانونی آن‌ها (اعم از قیم، ولی، وکیل و وصی) معامله را منعقد کنند؛
بنابراین هرگاه کسی نسبت به مال غیر بدون نمایندگی از طرف وی معامله‌ای انجام دهد، عمل وی فضولی محسوب میشود و معامله‌کننده را “فضول” یا “معامل فضولی”، شخصی که به نام او معامله میشود را “مالک” و طرف دیگر قرارداد را که برای خود معامله کرده، “اصیل” میگویند.
عمل فضولی ممکن است در عقد تملیکی یا عقد عهدی اتفاق افتد؛ مثل اینکه فضول، مال دیگری را بفروشد یا اینکه برای دیگری ضمن عقدی ایجاد تعهد کند.
به بیان دیگر معاملات فضولی، معاملاتی هستند که فضول نسبت به مال دیگری انجام می‌دهد. اعم از اینکه برای او مالی را خریداری کن یا مال او را بفروشد، یا اینکه مال دیگری را به خود یا دیگران منتقل کند.
برای دریافت مشاوره با وکیل ملکی با دفتر حقوقی وکلای ایران زمین تماس بگیرید.
وضعیت حقوقی معاملات فضولی
ماده‌ی ۲۴۷ قانون مدنی:
«معامله به مال غیر، جز به‌عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود.»
بنابراین عقود فضولی غیر نافذ بوده و برای نفوذ و صحت، به اعلام رضایت مالک نیاز دارند. در اصطلاح حقوقی، عدم تنفیذ و اجازه مالک را “رد” و تنفیذ مالک را “اجازه” یا “قبول” می‌نامند.
اجازه مالک
ماده‌ی ۲۴۸ قانون مدنی:
«اجازه‌ی مالک نسبت به معامله‌ی فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.»
ماده‌ی ۲۴۹ قانون مدنی:
«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی‌شود.»
بر اساس مواد فوق مشخص میشود که برخلاف جمله معروف “سکوت علامت رضاست” سکوت مالک و رضای باطنی او در معاملات فضولی، برای نفوذ معامله کافی نیست چون ممکن است که سکوت او ناشی از ترس یا احترام باشد. پس رضای مالک باید بر وسیله‌ای هرچند ضمنی اعلام شود.
برای اعلام رضایت ممکن است که مالک صریحاً به طرفین “فضول و اصیل” اعلام کند که “عقد را امضاء کردم” یا “معامله را قبول دارم” و موارد مشابه، یا اینکه می‌تواند به‌طور ضمنی معامله را تنفیذ کند، مثلاً در خانه‌ای که به‌موجب عقد فضولی برای او خریده شده، بنشیند یا آن را اجاره دهد.
ممکن است که مالک قبولی خود را منوط به گذاشتن شروط جدیدی کند، در این صورت عمل مالک، رد معامله‌ی فضولی به‌طور ضمنی بوده است اما اگر اصیل با شرایط جدید مالک موافقت نماید، عقد جدیدی بر مبنای آن شرایط، بین مالک و اصیل منعقد میشود.
ماده‌ی ۲۶۰ قانون مدنی:
«درصورتی‌که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به‌طرف دیگر را نخواهد داشت.»
ماده‌ی ۶۶۵ قانون مدنی:
«وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.»
مطابق مواد فوق، اعلام قبولی معامله فضولی از طرف مالک، دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه دلیل یا قرینه قطعی بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.
نکته: درصورتی‌که کسی نسبت به مالی، معامله به‌عنوان فضولی نماید و بعد مشخص شود که خود صاحب آن مال بوده یا اینکه می‌توانسته به عنوان ولایت یا وکالت برای صاحب اصلی معامله کند، نفوذ و صحت معامله منوط به اجازه‌ی معامل است وگرنه معامله باطل خواهد بود.
شرایط اجازه
ماده‌ی معامله فضولی باطل ۲۵۰ قانون مدنی:
«اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.»
از متن این ماده متوجه می‌شویم که اگر مالک معامله را رد کند، به دلیل اینکه در این صورت معامله باطل شده محسوب میشود، دیگر نمی‌تواند آن‌ها قبول کند. همچنین اگر معامله را قبول کند، عقد به‌طور کامل محقق میشود و آثار حقوقی بر آن بار میشود و دیگر حق رد معامله برای مالک وجود ندارد.
ماده‌ی ۲۵۲ قانون مدنی:
«لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می‌تواند معامله را به هم بزند.»
بنابراین، اجازه نیازی نیست که فوری باشد ولی درصورتی‌که تأخیر در اجازه موجب ضرر طرف مقابل شود، اصیل می‌تواند معامله را به هم بزند؛ مانند اینکه فضول زمین شخصی را به اصیل می‌فروشد و اصیل می‌خواهد در آن زمین ساختمانی بسازد و تأخیر در اجازه توسط مالک، باعث میشود که فصل ساخت‌وساز بگذرد و اصیل زیان ببیند، در این صورت است که اصیل می‌تواند معامله را به هم بزند.
نکته‌ی دیگری که از این ماده برمی‌آید این است که اصیل جز در موردی که تأخیر در اجازه‌ی مالک موجب زیان او شود، حق ندارد که معامله را رد کند؛ چون‌که عدم نفوذ معامله برای حمایت از مالک است نه طرف اصیل.
انتقال حق اجازه به وراث
ماده‌ی ۲۵۳ قانون مدنی:
«در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید، اجازه یا رد، با وارث است.»
در این مورد چون حق قبول یا رد معاملات فضولی، یک حق مالی است و جزء دارایی مالک است، بعد از فوت به وراث او منتقل میشود. در این صورت وراث اختیار دارند که معامله را به طور کلی قبول یا رد کنند و بدون موافقت اصیل اختیار تجزیه آن را ندارند.
جهت مطالعه بیشتر روی لینک های زیر کلیک کنید
معاملات پس از عقد فضولی
ماده‌ی ۲۵۷ قانون مدنی:
«اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است، قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند. در این صورت هر یک را که اجازه کرد، معاملات بعدازآن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.»
همچنین، بر اساس ماده‌ی ۲۵۴ قانون مدنی، اگر پس از معامله‌ی فضولی، مال مورد معامله به هر طریقی به فضول منتقل شود، صرف تملک فضول موجب نفوذ معامله‌ی سابق نخواهد بود، چراکه معامله‌ی قبلی به‌طور کامل منعقد نشده و آثار حقوقی بر آن حمل نمی‌شود و چون غیر نافذ بوده، برای قبولی به اجازه‌ی مالک نیاز دارد و در این صورت صحت معامله‌ی دوم نیز منوط به اجازه‌ی مالک در رابطه با معامله‌ی اول است.
معاملاتی که قسمتی از آن فضولی است
ماده‌ی ۲۵۶ قانون مدنی:
«هرگاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.»
مثلاً اگر شخصی که مالک سه دانگ از آپارتمانی است، ضمن عقدی شش دانگ کامل آپارتمان را به دیگری منتقل معامله فضولی باطل کند، معامله نسبت به سه دانگ دیگر، فضولی محسوب میشود و برای نفوذ به اجازه‌ی مالک آن نیاز دارد تا عقد کاملاً صحیح باشد، در غیر این صورت اگر مالک سه دانگ دیگر، معامله را رد کند، عقد فقط نسبت به سه دانگ فضول، صحیح است.
درصورتی‌که مالک سه دانگ دیگر، معامله را رد نماید، اصیل می‌تواند به استناد خیار تبعض صفقه، تمام معامله را فسخ کند.
آثار اجازه مالک
ماده‌ی ۲۵۸ قانون مدنی:
«نسبت به منافع مالی که مورد معامله‌ی فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.»
بر اساس این ماده، هرگاه مالک معامله را اجازه کند، این امر اثر قهقرایی خواهد داشت؛ یعنی اینکه اگر انتقال گیرنده، در فاصله بین انعقاد معامله و اجازه، از منافع مال استفاده کرده باشد، حکم میشود به اینکه منافع مزبور در ملک خود او حاصل‌شده و از آن او بوده است و چنانچه معاملاتی در این فاصله انجام داده باشد، معتبر و نافذ خواهند بود. در این مورد اصطلاحاً میگویند؛ اجازه کاشف است نه ناقل، یعنی معامله از روز اول صحیح تلقی شده و آثار حقوقی خود را بر بار آورده است.
رد مالک
ماده‌ی ۲۵۱ قانون مدنی:
«رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.»
مطابق این ماده، برای رد معامله فضولی، مالک می‌تواند صریحاً بگوید که “معامله را قبول نمی‌کنم” یا “معامله را رد کردم” و امثال آن که دلالت بر عدم رضای مالک است، یا اینکه می‌تواند به‌طور ضمنی معامله را رد کند، مثلاً پس از انجام معامله‌ی فضولی، معامله‌ی دیگری واقع سازد که با آن قابل جمع نباشد، مانند این که ملک خود را که قبلاً به شکل فضولی فروخته شده، مجدداً به دیگری بفروشد.
آثار رد معامله‌ی فضولی
رد معامله‌ی فضولی، موجب بطلان و بی‌اعتباری عقد خواهد شد و چنین فرض میشود که اصلاً معامله‌ای در بین نبوده است؛ بنابراین، مالک ملک خود را بازخواهد یافت و ثمن معامله هم به صاحب آن مستر خواهد شد.
خسارات پس از رد
ماده‌ی ۲۵۹ قانون مدنی:
«هرگاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند، متصرف، ضامن عین و منافع است.»
ماده‌ی ۲۶۱ قانون مدنی:
«درصورتی‌که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هرگاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.»
ماده‌ی ۳۰۸ قانون مدنی:
«غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
بنابراین تصرف غیر مأذون از طرف مالک، در حکم غصب است و اصیلی که صرفاً با اجازه‌ی فضول، در ملک تصرف می‌کند، ضامن عین، منافع و خسارات احتمالی آن ملک تلقی شده و غاصب محسوب میشود.
مالک نیز می‌تواند برای دریافت عین مال، منافع و خسارات احتمالی آن به اصیل مراجعه کند.
ماده‌ی ۲۶۲ قانون مدنی:
«در مورد ماده‌ی قبل، مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتا به بایع فضولی رجوع کند.»
ماده‌ی ۳۲۳ قانون مدنی:
«اگر کسی ملک مغصوب را از غاصب بخرد آن‌کس نیز ضامن است و مالک می‌تواند بر طبق مقررات مواد فوق به هر یک از بایع و مشتری رجوع کرده، عین و در صورت تلف شدن آن، مثل یا قیمت مال و همچنین منافع آن را درهرحال مطالبه نماید.»
ماده‌ی ۳۱۷ قانون مدنی:
«مالک می‌تواند عین و در صورت تلف شدن عین، مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد، مطالبه کند.»
مطابق مواد فوق، مالک علاوه بر اصیل، می‌تواند به فضول نیز برای دریافت عین مال، منافع و خسارات احتمالی آن مراجعه کند. بنابراین مالک مخیر است بین مراجعه به فضول یا اصیل یا هر دو.
ماده‌ی ۲۶۳ قانون مدنی:
«هرگاه مالک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه‌ی غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن، فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.»
بنابراین هرگاه اصیل از فضولی بودن معامله آگاه باشد، پس از رد مالک، فقط می‌تواند برای استرداد ثمن، درصورتی‌که آن را پرداخته باشد، به فضول مراجعه کند. چرا که معامله‌ی فضولی با رد مالک باطل شده و هر یک از عوضین باید به صاحب اصلی آن برگردد.
همچنین، درصورتی‌که اصیل از فضولی بودن معامله فضولی باطل معامله آگاه نباشد، پس از رد مالک، می‌تواند هم برای ثمن معامله و هم برای کلیه خساراتی که به مالک پرداخته است، به فضول مراجعه کند؛ چون در این فرض، مشتری یا اصیل، مرتکب هیچ‌گونه تقصیری نشده و با حسن نیت، معامله را انجام داده و نباید از آن زیان ببیند و از این رو جبران خسارات درنهایت به بایع فضولی تحمیل میشود.
معاملات فضولی
شخصی که مالی را معامله می‌کند، اعم از خریدار یا فروشنده، باید مالک مال بوده یا از سوی مالک سمت قانونی جهت معامله را دارا باشد. منظور از سمت قانونی اعم از وکالت، ولایت، وصایت یا قیمومت است.
بر اساس ماده 247 قانون مدنی، معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد. بنابراین معامله نسبت به مالی که شخص معامل مالک مال نبوده و دارای سمت قانونی از جانب مالک نیز نبوده است را معامله فضولی میگویند.
مهمترین تفاوت معاملات فضولی با بزه انتقال مال غیر بدون مجوز قانونی، در سوءنیت مرتکب است. در واقع معامل فضول بدون قصد مجرمانه و بدون آنکه سوء نیتی داشته باشد اقدام به معامله می‌کند.
برای مثال، خود را مالک معرفی نمی‌کند یا تصورش بر این است که سمت قانونی از جانب مالک برای معامله دارد. در حالی که چنین تصوری برخلاف واقع بوده است. بنابراین با توجه به فقدان عنصر روانی در چنین مواقعی جرمی نیز تحقق نخواهد یافت.
درخصوص تفاوت معامله فضولی با معامله باطل نیز باید گفت معامله باطل همانند موجود مرده‌ای است که هیچ معامله فضولی باطل اثری از حیث حقوقی ندارد تا آنجا که توافق بعدی طرفین نیز نمی‌تواند موجب اعتبار و صحت آن شود.
بدون تردید، هیچ یک از آثار و تعهدات یک معامله صحیح، در فرضی که از ابتدا باطل و بلااثر است، بار نخواهد شد. چرا که در معامله باطل طرفین یا یکی از آنان قصد و اراده‌ای برای انجام چنین معامله‌ای نداشتند. از مصادیق معامله باطل می‌توان به موردی اشاره کرد که یکی از طرفین در لحظه معامله مست و فاقد اراده بوده است.
اما در خصوص معامله فضولی باید گفت، این معامله برخلاف معامله باطل، از ابتدا فاسد و بلااثر نیست. در حقیقت معامله فضولی برای آنکه تبدیل به یک معامله صحیح شود، نیازمند اجازه مالک است.
چنانچه پس از انعقاد معامله فضولی، مالک معامله را اجازه دهد، آن معامله از ابتدا صحیح و معتبر خواهد بود. از سوی دیگر، رد معامله فضولی از سوی مالک موجب بطلان و بی‌اعتباری آن خواهد شد.
در حقیقت چنانچه مالک مراتب رضایت خود را نسبت به معامله فضولی اعلام کند، معامله از حین انعقاد صحیح محسوب شده و کلیه تعهدات طرفین به قوت خود باقی است.
در خصوص رضایت مالک در معامله فضولی از لحاظ شکلی نیز باید گفت که رضایت مالک به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر رضایت کند، حاصل میشود. ماده 248 قانون مدنی در این خصوص صراحت دارد.
همچنین چنانچه مالک معامله را اجازه نکند، معامله از اساس باطل و بلااثر تلقی شده و مالک در برابر خریدار هیچ گونه تعهدی ندارد. رد معامله فضولی می‌تواند به هر لفظ یا فعلی باشد که دلالت بر رد و عدم اجازه کند.
چنانچه معامله فضولی از سوی مالک رد شود، مالک هیچ گونه مسئولیتی در قبال خریدار بر عهده نخواهد داشت. فروشنده فضول مسئول رد ثمن و جبران خسارات وارده بر خریدار خواهد بود.
در صورت علم و آگاهی خریدار به فضولی بودن معامله، فروشنده صرفاً مسئول استرداد ثمن خواهد بود. اما چنانچه خریدار از فضولی بودن معامله آگاه نباشد، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن باید خسارات وارده بر خریدار را نیز جبران کند.
معامله ی فضولی چیست؟
عمومیکیفری
معامله‌ی فضولی، معامله ای است که در آن مالک از معامله یا بی خبر است و یا از آن رضایت ندارد. در معامله‌ی فضولی شخص بدون اینکه صاحب مالی باشد و یا از صاحب آن اجازه یا وکالتی داشته باشد اقدام به فروش آن مال می‌کند. این در حالی است که یکی از شروط معامله، رضایت مالک است. اگر معامله‌ای بدون رضایت مالک صورت گیرد، غیرنافذ است و تا رضایت مالک جلب نشود این معامله از نظر قانونی صحیح نیست. طبق ماده 247 قانون مدنی ” معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود.”.
انواع معامله ی فضولی:
معامله ی فضولی بر دو نوع است؛
در معامله‌ی فضولی تملیکی شخص فضول، مالی را بدون رضایت صاحب مال به دیگری می‌فروشد.
در معامله‌ی فضولی عهدی هم به این صورت است که شخص به معامله فضولی باطل حساب فرد دیگری متعهد میشود معامله‌ای را برای شخص دیگر انجام دهد.
مطابق آنچه در ماده 674 قانون مدنی آمده است؛ “موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام شده است، موکل هیچ‌گونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند”.
در اینجا منظور از وکیل همان معامله کننده‌ی فضول است وقتی که از حدود اختیارات خویش خارج شده باشد.
حکم معامله فضولی چیست؟
معامله‌ی فضولی هم مانند سایر معامله‌ها سه نوع دارد؛
- معامله‌ی صحیح
- معامله‌ی باطل
- معامله‌ی غیرنافذ
در چه صورت معامله‌ی فضولی، باطل است؟
معامله‌ی فضولی در دو حالت باطل میشود؛
- اگر شخص مالک بعد از در جریان قرار گرفتن از معامله، عدم رضایت خود را اعلام کند معامله باطل میشود.
- اگر وکالتی که شخص وکیل برعهده گرفته است بنا به دلایلی باطل شده باشد و بعد از آن اقدام به معامله کند، معامله‌ی انجام گرفته باطل میشود.
ماده 251 قانون مدنی اینطور می‌گوید: “رد معامله فضولی، به هر لفظ یا فعلی که بر عدم رضای به آن، دلالت کند، حاصل میشود”.
معامله‌ی غیر نافذ چیست؟
معامله‌ی غیرنافذ معامله‌ای است که در آن نقصی وجود داشته باشد و معامله نه صحیح است و نه باطل. صحیح شدن معامله وابسته به حل و برطرف شدن آن نقصی است که باعث غیرنافذ شدن معامله شده است.
در معامله‌ی فضولی این نقص، همان عدم رضایت مالک است. هر وقت رضایت مالک برای معامله جلب شود این نقص برطرف شده و معامله صحیح میشود. رضایت مالک می‌تواند به صورت صریح یا ضمنی باشد. رضایت به شکل صریح به این صورت است که مالک به صورت لفظی و به صراحت رضایت خود را اعلام می‌کند. اما در رضایت ضمنی، مالک با دادن اجازه و وکالت به شخص دیگری(فضول) رضایت خود را از این معامله نشان می‌دهد. پس مطابق ماده 248 قانون مدنی؛ “اجازه‌ی مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید”.
البته لازم به ذکر است اجازه ی مالک در صورتی شرط است که مالک اهلیت داشته باشد؛ یعنی صغیر و یا سفیه و مجنون نباشد.
اشخاص دخیل در معامله‌ی فضولی
در معامله‌ی فضولی سه نفر دخالت دارند؛
مالک همان کسی است که صاحب واقعی مال است که از این معامله بی خبر است یا رضایت به انجام آن ندارد. برای یک معامله ی صحیح، رضایت مالک شرط اصلی است.
فضول همان شخصی است که اقدام به فروش مالی کرده است که خود صاحب آن نیست و بدون رضایت مالک قصد فروش آن را دارد.
شخص اصیل هم، کسی است که در معامله ی فضولی با فضول معامله می‌کند.
البته لازم است بدانید که همیشه شخص فضول با قصد و نیت بد اقدام به این معامله نمی‌کند و ممکن است قصد خیرخواهی داشته باشد. به هر حال این معامله آثار و تبعات حقوقی خواهد داشت و در صورتی که فضول با نیت بدی اقدام به انجام این معامله کرده باشد جرم شمرده شده و کیفر و مجازات دارد.
آثار حقوقی معامله‌ی فضولی
اگر آثار معامله‌ی فضولی را بررسی کنیم متوجه می‌شویم که اجازه‌ی تنفیذ و پایبندی اصیل مهمترین آن‌ها است.
به طور کلی وضعیت معامله قبل از اجازه یا رد مالک صحیح یا باطل نیست بلکه در حالتی قرار دارد که به آن غیرنافذ میگویند و تا زمانی که اجازه ی مالک اخذ نشده باشد در همین حالت باقی می‌ماند. قانون مدنی در ماده‌ی 252 به این صورت بیان می‌کند که ؛ “لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می‌تواند معامله را به هم بزند”. در ماده‌ی 253 هم این نکته را درباره ی وضعیت مال بعد از فوت مالک یادآوری می‌کند؛ “در معامله‌ی فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد، با وارث است”.
اظهارنامه معامله فضولی
اظهار نامه چیست؟
اظهارنامه نوعی اوراق قضایی است که در آن شخص برای مطالبه‌ی حق خود با ارسال اظهارنامه به طور رسمی اقدام به اقامه دعوی کند.
در واقع با ارسال اظهارنامه است که شخص می‌تواند هرگونه تعهدی که انجام گرفته است را به فرد متعهد یادآور شود. برای ثبت اظهارنامه باید به مراجع قضایی و دفاتر ارائه دهنده‌ی خدمات قضایی مراجعه کرد. علاوه بر این می‌توان با مراجعه به سامانه الکترونیکی هم به روش الکترونیکی اقدام به ثبت آن کرد. در نوشتن اظهارنامه باید نکاتی را رعایت کرد، در زیر به چند نکته از آن اشاره می‌کنیم؛ در نوشتن اظهارنامه باید توجه و دقت بسیاری داشته باشیم که مطلبی نامناسب ذکر نکرده باشیم زیرا ممکن است در آینده این مطالب علیه خودمان استفاده شود. در نوشتن اظهارنامه نباید از معامله فضولی باطل کلمات و واژه های غیراخلاقی استفاده کرد. همچنین نباید مطلبی کذب یا تهمت آمیز به شخص مقابل نوشته شود که عواقب بدی داشته باشد. هر مطلبی باید همراه سند آن ارائه شود. در واقع اظهارنامه یک نمونه هشدار برای مخاطب است که متوجه شود در صورت حل نشدن مشکل موجود اقدام قانونی علیه او شکل میگیرد.
تفاوت دادخواست و اظهارنامه در چیست؟
نوشتن دادخواست اولین قدم برای شروع رسیدگی‌های دعوای حقوقی است که بعد از اظهارنامه شکل میگیرد.
در واقع اظهارنامه قبل از دادخواست نوشته میشود تا مخاطب بعدا کتمان نکند که از چیزی خبر ندارد. البته ارسال اظهارنامه همیشه توصیه نمی‌شود زیرا ممکن است طرف با هشیاری اموال خود را به نام دیگری بزند تا از دسترس طلبکار خارج شود.
در زیر یک نمونه تنظیم قرارداد و دادخواست تنفیذ فسخ معامله‌ی فضولی را باهم بررسی می‌کنیم؛
با سلام
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ ………… شش دانگ یک باب منزل مسکونی / یک واحد آپارتمان به مساحت ……… متر مربع واقع در ………… به شماره پلاک ثبتی ………. بخش ……… را به مبلغ ……………. با شرایط تعیین شده در قرارداد خریداری نمودم. بنده بعد از مدتی اطلاع یافتم که ملک در مالکیت فرد دیگری است و مالک حاضر به تنفیذ معامله نیست. اینجانب طبق قرارداد تمامی تعهدات خود را نیز انجام داده ام و با وجود مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره …… تاریخ ……. خوانده حاضر به فسخ قرارداد نمی باشند.
لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به ماده ۳۵۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.
معاملات فضولی
درباره ابطال معاملات فضولی اگر در معامله فضولی شخص دارای ملک قرارداد را تأیید کند، قرارداد دارای اعتبار و اگر آن را رد کند، قرارداد باطل به حساب می آید. در دو حالت معامله فضولی باطل به حساب می آید.
۱. اگر شخص دارای ملک از معامله اطلاعی نداشته باشد و بعد از آگاهی معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن کند، معامله باطل به حساب می آید.
۲. در مورد هایی که شخص وکالت برای فروش ملک را دارا باشد ، ولی به هر علتی وکالت نامه باطل شده باشد ولی با این حال وکیل اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض و در معاملات فضولی نیز وکیل به صورت فضولی، اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.
نحوه تنظیم دادخواست ابطال معاملات فضولی
بعد از اطلاع شخص دارای ملک از انعقاد این چنین قراردادی در مورد ملک خود این توانایی را دارد اول از روش اظهارنامه رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد فروش ملک به طرف های قرارداد، اعلام و سپس دادخواست تأییدباطل شدن معامله به خاطر فضولی بودن را مطرح کند. این نکته شایان ذکر است که شخص دارای ملک الزامی ندارد که سریعا معامله را قبول یا رد کند. البته در این صورت اگر خریدار از تأخیر اعلام نظر مالک ضرری کند، این توانایی را دارد که معامله را فسخ کند و حق این را ندارد که الزام شخص دارای ملک به تنفیذ یا باطل شدن را بخواهد. دعوای باطل کردن معامله ملکی در دادگاه محل وقوع ملک قابل رسیدگی می باشد.
تنفیذ ضمنی معاملات فضولی
معامله ی غیرنافذ به این معنی است که در یکی از رکن های عقد یا معامله ای که قانون گفته است، نقص و خللی وجود دارد و به همین خاطر، هرچند که معامله کلا باطل نمی باشد، ولی این توانایی معامله فضولی باطل را ندارد صحیح هم به حساب بیاید. به زبان دیگر ، در معامله فضولی، هر وقت نقص و خلل موجود برطرف شود، معامله صحیح و کامل می گردد. یکی از رکن هایی که قانون برای صحت معامله ذکر کرده است، وجود رضایت شخص دارای ملک می باشد.
از آن جایی که در معامله فضولی این رضایت وجود نداشته است و فضول، بدون اطلاع یا رضایت شخص دارای ملک اقدام به انجام معامله می کند، معامله ی ذکر شده غیرنافذ می باشد و تنها درصورت اخذ رضایت متعاقب شخص دارای ملک، صحیح و کامل می شود. این رضایت متعاقب این توانایی را دارد که به صورت صریح یا ضمنی باشد. در اصطلاح حقوقی تنفیذ مالک را اجازه (و یا قبول) و عدم تنفیذ معامله را رد می گویند.
اجازه ی صریح به این شکل می باشد که شخص دارای ملک به صراحت و به وسیله ی لفظ، معامله را اجازه می کند. (در اصل معامله ی انجام شده به وسیله فضول با طرف مقابل را با همه ی شرط هایی که دارد، قبول می کند.) اجازه ی ضمنی به این صورت است که شخص دارای ملک بعد از آگاهی از معامله به صورت ضمنی، مانند اعطای وکالت به فضول، این اقدام وی را تجویز می کند.
آیا معاملات فضولی جرم است ؟
به صورت جامع معاملات فضولی به سه دسته تقسیم می‌شوند:
- معامله‌ی صحیح؛
- معامله‌ی باطل؛
- معامله‌ی غیرنافذ؛
در قانون مدنی درباره معاملات فضولی رای اجازه یا رد معامله به وسیله شخص دارای ملک مهلتی مشخص نگردیده است پس فرد طرف معامله معامله فضولی باطل با فضول، تا زمان مشخص نشدن وضعیت معامله (قبول یا رد) توسط شخص دارای ملک، حق فسخ قرارداد را ندارد و باید به شرایط معامله پایبند و وفادار باشد (حتی اگر از فضولی بودن معامله بی‌اطلاع باشد). البته مدتی که شخص دارای ملک اعلام وضعیت می‌کند، نباید باعث ورود ضرر به اصیل شود و اگر این گونه شود، او این توانایی را دارد معامله را به هم زند.
رد یا قبول معامله فضولی به ارث می‌رسد.به این معنی که در حالتی که شخص دارای ملک در فاصله انعقاد معامله و اعلام وضعیت فوت کند، ورثه‌ی او (افرادی که بعد از فوت از وی ارث می‌برند) جانشین او خواهند شد و اختیار فسخ یا قبول معامله را دارا می باشند.
معامله فضولی قبل از آن که از طرف شخص دارای ملک، تنفیذ یا رد بشود، باطل نمی باشد اما صحیح و معتبر هم نیست، بلکه یک عقد غیر نافذ است. ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن معامله فضولی باطل را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود.»
تنها اثری که می‌توان برای آن شناخت، الزام اصیل به اجرای مفاد عقد در صورت تنفیذ غیر می باشد. معاملات فضولی از جانب اصیل که اراده‌اش کامل بوده، عقدی لازم می باشد. وضعیت عدم نفوذ معامله، تا وقتی که اجازه یا رد صادر نشده است، باقی خواهد بود. ماده معامله فضولی باطل ۲۵۲ قانون مدنی اعلام می‌دارد: «لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد، مشارالیه می تواند معامله را به هم بزند.» وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی بعد از مرگ غیر، نیز باقی می ماند و مطابق ماده ۲۵۳ قانون مدنی«در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا معامله فضولی باطل رد، با وارث است.»
تقسیم‌بندی معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده
معاملات فضولی از لحاظ تحلیل اراده ۲ دسته است:
- معاملات فضولی به نام و حساب مالک معامله می‌کند
در این جا وضع معامل فضول مثل وکیلی می باشد که از حدود اختیارات خویش خارج شده است. بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی، «موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
- معاملات فضول به نام و حساب خویش معامله کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی، «اگر کسی که چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.» متعهد بودن به نفع ثالث را نباید از مصداق های معاملات فضولی دانست؛ چون در آن یکی از هر دو طرف در برابر طرف دیگر، اقدام به کاری را از ناحیه ثالث تعهد می‌کند.
برای نمونه فردی که قصد دارد خانه‌ای را برای دیگری بخرد، متعهد می شود که شخص دارای ملک را راضی می‌کنم که خانه را به شما بفروشد. پس در تعهد به نفع ثالث برای قرارداد نه برای قانون، هیچ رابطه‌ای بین اصیل و ثالث وجود ندارد؛ در حالی که از مشخصات بارز معاملات فضولی آن است که شخص دارای ملک این توانایی را داشته باشد با تنفیذ عمل فضولی آن را به نفع خود نافذ کند.
آثار معامله پس از اجازه
هروقت شخص دارای ملک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل می شود و اثرات حقوقی خود را خواهد داشت. ماده ۲۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد کند.» مثل آن که شخص دارای مالک بعد از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند.
همچنین طبق ماده ۲۴۹ قانون مدنی، «سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود.» هر وقت اصیل، ثمن معامله را به فضول پرداخت کرده باشد، شخص دارای ملک این توانایی را دارد که جهت اخذ ثمن به فضول یا اصیل مراجعه کند، این گونه که به اصیل مراجعه کند، اصیل خواهد توانست ثمن پرداختی به فضول را استرداد کند.
زمان پیدایش آثار قانونی
باید درک کنیم عقد از چه زمانی آثار قانونی خود را خواهد داشت، ماده ۲۵۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد:
«نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.»معاملات با تعداد بالا بر مال غیر هرگاه مال غیر، مورد معامله فضولی قرار گیرد و قبل از آن که شخص دارای ملک آن را تنفیذ یا رد کند، معاملات دیگری نسبت به آن مال انجام شود، در این صورت شخص دارای ملک مختار است که هر یک از معاملات متوالی را اجازه دهد.
در این صورت هر وقت شخص دارای ملک، اولین معامله فضولی را اجازه کند، آن معامله و تمام معاملات بعدی نافذ میشود و اگر معامله اخیر تنفیذ شود، تمام معاملات قبلی باطل می شود. پیشنهاد ما به شما این است که برای موفقیت در این مسیر با مشاوران و وکلای عدل و حق تماس حاصل فرمایید
ماده های مختلف معاملات فضولی
ماده ۲۴۷ معاملات فضولی
معاملات فضول به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله، صحیح و نافذ میشود.
ماده ۲۴۸
اجازه‌ی مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.
ماده ۲۴۹
سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی‌شود.
ماده ۲۵۰
اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.
ماده ۲۵۱
رد معامله‌ی فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
ماده ۲۵۲
لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را به هم بزند.
ماده ۲۵۳
در معامله‌ی فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد، با وارث است.
ماده ۲۵۴
هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحا به معامله‌کننده‌ی فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله‌ی سابقه نخواهد بود.
ماده ۲۵۵
هر گاه کسی نسبت به مالی، معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله‌کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله‌کننده می‌توانسته است از قِبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه‌ی معامل است والا معامله باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۶
هر گاه کسی مال خود را در معاملات فضول و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.
ماده ۲۵۷ معاملات فضولی
اگر عین مالی که موضوع معامله‌ی فضولی بوده است قبل از این که مالک، معامله‌ی فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند. در این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۸
نسبت به منافع مالی که مورد معامله‌ی فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.
ماده ۲۵۹
هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند، متصرف، ضامن عین و منافع است.
ماده ۲۶۰
در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
ماده ۲۶۱ معاملات فضولی
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.
ماده ۲۶۲
در مورد ماده‌ی قبل، مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
ماده ۲۶۳ معاملات فضولی
هر گاه شخص دارای ملک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق این را دارا می باشد که برای ثمن و کلیه‌ی غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن، فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
دیدگاه شما